Nhận định về mức giá 10,3 tỷ đồng cho nhà mặt tiền tại đường Kênh Nước Đen, Bình Tân
Nhà mặt phố 5 tầng, diện tích đất 72 m² (4 x 18 m), tổng diện tích sử dụng 190 m², đã có sổ đỏ, nội thất đầy đủ, với giá bán 10,3 tỷ đồng tương đương khoảng 143,06 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Quận Bình Tân hiện nay.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Bất động sản tương tự tại Bình Tân (2024) |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Kênh Nước Đen, mặt tiền, đối diện công viên, đường 40m 2 chiều | Nhà mặt tiền các tuyến đường chính khu Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa A giá dao động 100-120 triệu/m² |
| Diện tích đất | 72 m² (4×18 m) | Thông thường 60-80 m² |
| Tổng diện tích sử dụng | 190 m² (5 tầng) | 170-200 m² |
| Giá/m² đất | 143,06 triệu đồng/m² (giá trên diện tích sử dụng) | 100-120 triệu đồng/m² |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Tương tự |
| Tiềm năng kinh doanh | Mặt tiền kinh doanh thu nhập > 20 triệu/tháng, đường rộng 40m, đối diện công viên thoáng mát | Phù hợp kinh doanh, nhưng ít có mặt tiền rộng và vị trí đối diện công viên |
Nhận xét về mức giá
Giá 10,3 tỷ đồng là mức giá cao hơn trung bình thị trường khoảng 15-40%, tuy nhiên điều này có thể chấp nhận được nếu nhà thực sự có vị trí mặt tiền đắc địa, thuận lợi kinh doanh sầm uất và đường rộng 40m, điều hiếm gặp trong khu vực Bình Tân.
Đặc biệt, việc nhà có 5 tầng, 7 phòng ngủ, 7 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ và sổ hồng rõ ràng càng gia tăng giá trị sử dụng và khả năng cho thuê, kinh doanh.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý nên ở khoảng 9,0 – 9,5 tỷ đồng. Mức giá này vừa sát với thị trường vừa bù đắp được ưu thế vị trí mặt tiền và kết cấu nhà.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh giá bình quân khu vực từ 100-120 triệu/m², nhà hiện tại đang cao hơn rõ rệt.
- Thể hiện cũng đánh giá cao vị trí và tiềm năng kinh doanh, nhưng cần cân nhắc đầu tư thêm cho cải tạo hoặc chi phí vận hành.
- Đề nghị giảm giá do thị trường hiện có xu hướng ổn định, người mua cần cân đối tài chính và rủi ro đầu tư.
- Nhấn mạnh thiện chí giao dịch nhanh, tránh để bất động sản bị để lâu trên thị trường làm giảm giá trị.
Như vậy, một mức giá chào 9,5 tỷ đồng có thể làm chủ nhà cân nhắc giảm giá khoảng 800 triệu đến 1,3 tỷ đồng, giúp giao dịch thuận lợi hơn.
