Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích 50m², tổng diện tích sàn khoảng 250m² (50m² x 5). Giá bán 10,8 tỷ tương đương 216 triệu/m² sàn. Với nhà phố 5 tầng khu vực nội thành Tp.HCM đặc biệt là Quận Tân Bình, mức giá này khá cao so với mặt bằng chung.
Chi phí xây dựng mới hiện nay trung bình khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, nhà mới xây 5 tầng khoảng 15-17 tỷ (250m² x 6-7 triệu). Nhà này tuy đã hoàn công và còn mới nhưng không phải nhà mới xây, chỉ là nhà cũ được bảo trì tốt.
So sánh giá đất khu vực Lê Văn Sỹ, Phường 1, Tân Bình có giá đất trung bình khoảng 150-180 triệu/m² tùy vị trí. Diện tích 50m², giá đất thuần khoảng 7,5-9 tỷ. Còn lại là giá trị nhà trên đất.
Như vậy, giá 10,8 tỷ là mức giá khá cao, có thể bị đẩy giá khoảng 15-20% so với giá trị thực nếu so với nhà cũ cùng khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 5m rộng rãi, thoáng, có cửa hậu và lối đi sau, rất hiếm nhà hẻm trong khu vực có đặc điểm này.
- 5 tầng, 7 phòng ngủ, 5 WC phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ hoặc kinh doanh cho thuê phòng trọ cao cấp.
- Vị trí sát trung tâm Quận Phú Nhuận, giáp Tân Bình và sân bay Tân Sơn Nhất, giao thông thuận tiện.
- Nhà đã hoàn công, sổ vuông vức rõ ràng, yên tâm pháp lý.
Điểm “độc bản” nhất là hẻm rộng 5m, xe hơi đỗ cửa, có lối đi sau và cửa hậu, rất thuận tiện vận chuyển và thông thoáng, hiếm nhà cùng đường có được.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê cao cấp dạng căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ do gần sân bay và trung tâm thành phố. Với 7 phòng ngủ và 5 WC, có thể tận dụng cho thuê theo từng phòng hoặc cho thuê nguyên căn.
Kịch bản xây lại không tối ưu do diện tích đất nhỏ và giá xây mới khá cao. Làm kho xưởng cũng không phù hợp vì hẻm và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Văn Sỹ, P1, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đặng Văn Ngữ, P1, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 50 | 55 | 48 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Hẻm/MT | Hẻm xe hơi 5m, có cửa hậu | Hẻm nhỏ 3m, không có cửa hậu | Hẻm xe máy, không thông |
| Giá bán (tỷ) | 10.8 | 9.5 | 8.9 |
| Giá/m² (triệu/m²) | 216 | 172 | 185 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống chịu lực tầng trên do nhà 5 tầng, tránh hiện tượng nứt, lún.
- Xem xét giấy phép xây dựng và hoàn công để đảm bảo không vi phạm quy hoạch.
- Kiểm tra pháp lý liên quan đến hẻm, quyền đi lại cửa hậu, tránh tranh chấp lối đi.
- Do nằm trong hẻm, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe ôtô và bãi đậu xe tránh gây khó khăn khi sử dụng.
- Cân nhắc kỹ về mức giá đang khá cao so với mặt bằng cùng khu vực, nên thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để phù hợp hơn giá trị thực.
