Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 50m², xây 5 tầng với tổng sàn khoảng 250m², giá bán 9 tỷ đồng tương đương 180 triệu/m² sàn. Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng nhà trong ngõ tại quận Hai Bà Trưng, đặc biệt là khu Bách Khoa – Bạch Mai. Thông thường, nhà ngõ trung tâm quận này dao động khoảng 120-150 triệu/m² tùy vị trí và chất lượng xây dựng.
Nhà có thang máy và thiết kế mỗi tầng 1 phòng ngủ master, công năng hợp lý cho gia đình hoặc cho thuê căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, nhà ở ngõ nhỏ (ngõ 318 Bạch Mai) sẽ bị hạn chế về giao thông, đặc biệt xe lớn và việc quay đầu xe khá khó khăn, giảm tính thanh khoản và tiện ích.
Về chất lượng xây dựng, không có thông tin nhà mới hay nhà cũ, nhưng nếu là nhà xây mới hoặc cải tạo tốt thì chi phí xây dựng hoàn thiện ước tính khoảng 6-7 triệu/m², tổng khoảng 1,5-1,75 tỷ đồng. Giá đất khu vực này ước tính khoảng 7-8 tỷ cho 50m². Tổng giá trị hợp lý có thể vào khoảng 8,5-8,7 tỷ đồng.
Nhận xét về giá: Giá chủ rao 9 tỷ có phần bị đẩy cao khoảng 3-7% so với giá trị thực, người mua nên thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với mặt bằng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm quận Hai Bà Trưng, gần các trường đại học lớn và bệnh viện đầu ngành, rất thuận tiện cho sinh viên, cán bộ y tế thuê hoặc gia đình có nhu cầu tiện ích cao.
- Nhà có thang máy trong ngõ nhỏ là điểm hiếm, tăng giá trị so với các nhà ngõ cùng khu.
- Lô góc, nở hậu nhẹ giúp tăng ánh sáng và thông gió, cải thiện phong thủy.
- Thiết kế mỗi tầng 1 phòng ngủ master phù hợp cho cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp hoặc ở gia đình nhiều thế hệ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở thực hoặc làm căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn, đặc biệt là cho sinh viên hoặc nhân viên y tế nhờ gần các trường đại học và bệnh viện lớn. Có thể tối ưu khai thác dòng tiền nếu cải tạo nội thất cho thuê từng tầng. Ngoài ra, do diện tích đất không lớn và nhà đã xây 5 tầng, khả năng phá dỡ xây mới là không cao, nên đầu tư xây lại ít có lợi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 256 Bạch Mai) |
Đối thủ 2 (Ngõ 150 Trần Khát Chân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 50 | 48 | 52 |
| Tổng sàn xây dựng (m²) | 250 (5 tầng) | 240 (5 tầng) | 260 (5 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9 | 8.2 | 9.5 |
| Giá/m² sàn (triệu đồng) | 180 | 171 | 183 |
| Hướng | Nở hậu, lô góc | Thường | Thường |
| Tiện ích | Gần trường, bệnh viện lớn, thang máy | Gần trường, không có thang máy | Gần bệnh viện, đường rộng hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ chính chủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà và tình trạng thấm dột, đặc biệt nhà cũ xây 5 tầng trong ngõ nhỏ dễ bị xuống cấp nhanh.
- Đánh giá hiện trạng thang máy (nếu có) hoạt động ổn định, chi phí bảo trì.
- Xác minh quy hoạch ngõ 318 Bạch Mai có đảm bảo không bị giải tỏa mở rộng ngõ hoặc làm đường mới trong tương lai.
- Kiểm tra giao thông ngõ nông, khả năng quay đầu xe ô tô, tránh bị tắc nghẽn gây bất tiện sinh hoạt.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không bị tranh chấp, lấn chiếm.
