Nhận định tổng quan về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Trung tâm thương mại STARMART, Quận Gò Vấp
Với vị trí mặt bằng diện tích 217 m² tại trung tâm thương mại STARMART, đường Quang Trung, Phường 11, Quận Gò Vấp, mức giá thuê 65 triệu đồng/tháng chưa bao gồm VAT được đưa ra là một mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường mặt bằng kinh doanh tại khu vực này hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý nếu mặt bằng có đầy đủ cơ sở vật chất hiện đại, vị trí đắc địa, lưu lượng khách hàng lớn và phù hợp với các mô hình kinh doanh nhà hàng, quán ăn, café có quy mô lớn như mô tả.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | STARMART, Quận Gò Vấp (Bất động sản phân tích) | Mặt bằng kinh doanh tương tự Quận Gò Vấp (2023-2024) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 217 m² | 100 – 250 m² | Diện tích lớn, phù hợp cho nhà hàng quy mô vừa và lớn |
| Vị trí | Trung tâm thương mại, mặt tiền đường Quang Trung, gần chợ, siêu thị lớn | Khu vực trung tâm hoặc gần các chợ, siêu thị khác | Vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện, lưu lượng khách cao |
| Giá thuê | 65 triệu đồng/tháng (chưa VAT) | 30 – 50 triệu đồng/tháng | Phân khúc mặt bằng tương tự có giá thấp hơn do ít tiện ích hoặc vị trí kém trung tâm hơn |
| Tiện ích sẵn có | Hệ thống PCCC, dàn lạnh, bếp, gas, hệ thống thoát nước, bãi đậu xe ô tô lớn, 1000 chỗ để xe máy | Thường thiếu tiện ích đầy đủ hoặc phải cải tạo thêm | Tiện ích hoàn thiện giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu |
| Phù hợp mô hình kinh doanh | Nhà hàng lẩu, buffet, Nhật, Trung, quán ăn uống, café | Tương tự | Tính linh hoạt cao, dễ dàng khai thác |
Nhận xét chi tiết về mức giá
Mức giá 65 triệu đồng/tháng ở trung tâm thương mại STARMART có thể được đánh giá là cao hơn so với mặt bằng chung tại Quận Gò Vấp, nơi các mặt bằng kinh doanh có diện tích tương đương thường dao động trong khoảng từ 30 triệu đến 50 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, yếu tố bù trừ cho mức giá này chính là hệ thống tiện ích đồng bộ, hiện đại, vị trí ngay cửa ra vào bãi giữ xe – điểm tập trung khách hàng lớn, và các yếu tố thuận lợi khác như bãi đậu xe ô tô rộng, hệ thống PCCC, hệ thống gas và bếp hoàn chỉnh. Đây là những tiện ích mà nếu thuê mặt bằng bên ngoài, chủ thuê phải đầu tư thêm với chi phí lớn.
Do đó, giá thuê này hợp lý trong trường hợp người thuê có kế hoạch kinh doanh mô hình nhà hàng hoặc quán ăn uống quy mô lớn, sẵn sàng đầu tư lâu dài và tận dụng tối đa các tiện ích sẵn có. Nếu mục đích thuê không tận dụng hết các tiện ích hoặc chỉ kinh doanh quy mô nhỏ, mức giá này sẽ không hiệu quả về mặt chi phí.
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên khảo sát thị trường và tiện ích, mức giá hợp lý để thương lượng nên đặt trong khoảng 45 – 55 triệu đồng/tháng (chưa VAT). Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư nhưng có tính cạnh tranh cao hơn và phù hợp với đa dạng khách thuê.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Tham khảo các mặt bằng tương tự trong khu vực với tiện ích hạn chế hơn nhưng giá thuê thấp hơn rõ rệt.
- Đề cập đến chi phí vận hành và setup ban đầu mà người thuê phải bỏ ra dù tiện ích đã có, đặc biệt các chi phí phát sinh trong kinh doanh.
- Cam kết thuê lâu dài để chủ nhà yên tâm giảm giá và ổn định nguồn thu.
- Đề xuất mức cọc phù hợp và linh hoạt trong thanh toán để giảm áp lực tài chính cho người thuê.
Việc giảm giá thuê trong khoảng 10-20% so với giá đề xuất ban đầu sẽ tạo điều kiện tốt cho cả hai bên, giúp khách thuê có thể khai thác hiệu quả mặt bằng, đồng thời chủ nhà duy trì thu nhập ổn định từ hợp đồng dài hạn.
