Nhận định mức giá
Giá 13,8 tỷ đồng cho bất động sản loại phòng trọ 5 tầng, diện tích 120 m² tại đường Phan Huy Ích, Quận Gò Vấp là **mức giá hợp lý**, đặc biệt khi tài sản đi kèm cho thuê đang tạo ra dòng thu nhập ổn định. Vị trí gần Emart, hẻm rộng 10m, gần các tuyến đường lớn, giúp tăng giá trị và thuận tiện trong việc khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.
Tuy nhiên, mức giá này phù hợp nhất với nhà đầu tư có mục đích cho thuê dài hạn hoặc khai thác kinh doanh phòng trọ, bởi hiện trạng đang có hợp đồng thuê khoán còn 2 năm với doanh thu ổn định. Nếu mua để ở hoặc mục đích khác, cần cân nhắc kỹ.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng phát triển
– Đường Phan Huy Ích nằm trong khu vực phát triển mạnh của quận Gò Vấp, giao thông thuận tiện kết nối các quận Tân Bình, Tân Phú, Quận 12.
– Gần siêu thị Emart, khu vực có tiện ích đầy đủ, thu hút người thuê phòng trọ và dân cư đông đúc.
– Mặt hẻm rộng 10m, lớn hơn đường chính (12-15m), thuận lợi cho di chuyển, vận tải, phù hợp với kinh doanh cho thuê, dễ dàng cải tạo hoặc mở rộng.
2. Giá đất và so sánh với thị trường
Giá đất trung bình mặt tiền đường Phan Huy Ích dao động khoảng 120-150 triệu/m² tùy vị trí chính xác và tiện ích xung quanh. Diện tích 120 m², nếu tính thuần đất có thể dao động từ 14,4 tỷ đến 18 tỷ đồng. Bất động sản này có giá 13,8 tỷ đồng đã bao gồm căn nhà 5 tầng với 21 phòng, đang cho thuê.
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực (mặt tiền đường Phan Huy Ích) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 120 | 100 – 150 |
| Giá đất/m² (triệu đồng) | ~115 (tính tạm theo giá bán) | 120 – 150 |
| Giá trị căn nhà 5 tầng (21 phòng) | Đã bao gồm trong giá bán (giá thấp hơn giá đất nếu tách riêng) | Thông thường 15-20 tỷ cho đất + nhà tương tự |
| Thu nhập cho thuê | Khoảng 3 triệu/phòng/tháng, tổng 63 triệu/tháng | Thu nhập ổn định, hợp đồng còn 2 năm |
3. Khả năng sinh lời và dòng tiền
– Thu nhập thuê hiện tại khoảng 63 triệu/tháng, tương đương 756 triệu/năm.
– Tỷ suất sinh lời (lợi nhuận trước thuế, chưa trừ phí bảo trì, quản lý) khoảng 5.5%/năm tính trên tổng giá trị 13,8 tỷ.
– Đây là tỷ suất khá hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và bất động sản cho thuê tại trung tâm Gò Vấp có khả năng tăng giá theo năm.
4. Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
– Xác minh pháp lý: Sổ hồng chính chủ, không tranh chấp, rõ ràng về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
– Hợp đồng thuê khoán còn 2 năm, cần kiểm tra chi tiết hợp đồng để đảm bảo quyền lợi và rủi ro khi tiếp nhận người thuê.
– Kiểm tra thực tế tình trạng căn nhà, tình trạng bảo trì, sửa chữa nếu có.
– Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực xung quanh trong tương lai, các dự án hạ tầng, quy hoạch có thể ảnh hưởng giá trị.
– Cân nhắc khả năng thanh khoản khi cần bán lại trong tương lai.
Kết luận
Giá 13,8 tỷ đồng là **mức giá hợp lý và có thể xem là tốt** nếu bạn là nhà đầu tư tìm kiếm tài sản có dòng tiền cho thuê ổn định tại vị trí thuận lợi. Dòng tiền cho thuê hiện tại và tiềm năng tăng giá khu vực sẽ giúp bảo vệ và tăng giá trị đầu tư trong dài hạn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý và hợp đồng thuê để tránh rủi ro. Nếu mục đích mua để ở hoặc không muốn quản lý phòng trọ, mức giá có thể chưa phù hợp.