Nhận định mức giá bất động sản
Với một căn nhà 4 tầng diện tích 27 m², tọa lạc tại hẻm rộng 3m, cách mặt tiền đường Phan Văn Trị chỉ 20m, thuộc Quận 5 – một vị trí trung tâm, sầm uất của TP. Hồ Chí Minh, mức giá 5,85 tỷ đồng tương đương 216,67 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực nhà trong hẻm.
Giá này có thể hợp lý trong trường hợp căn nhà được xây dựng mới, thiết kế hiện đại, phù hợp vừa để ở vừa kinh doanh nhỏ như phòng mạch, spa, cửa hàng online, tận dụng được vị trí đắc địa, tiện lợi về giao thông và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Nhà hẻm 3m, Quận 5 (bài phân tích) | Nhà mặt tiền Phan Văn Trị, Quận 5 (Tháng 5/2024) | Nhà hẻm lớn Quận 5, 4 tầng, diện tích ~27 m² (Tháng 4/2024) |
|---|---|---|---|
| Giá/m² | 216,67 triệu | Khoảng 250 – 280 triệu | Khoảng 180 – 200 triệu |
| Vị trí | Hẻm 3m, cách mặt tiền 20m, khu đông dân cư, tiện kinh doanh nhỏ | Mặt tiền đường lớn, sầm uất, phù hợp kinh doanh mạnh | Hẻm lớn, giao thông thuận tiện nhưng không gần mặt tiền |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng rõ ràng | Đã có sổ, pháp lý chuẩn | Đã có sổ, pháp lý chuẩn |
| Tiện ích | Nhà mới xây 4 tầng, 3 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, phù hợp vừa ở vừa làm việc | Thường là nhà cũ hoặc nhà cải tạo, nhiều tiện ích sẵn có | Nhà xây kiên cố, phù hợp gia đình và kinh doanh nhỏ |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên so sánh và phân tích, mức giá 5,85 tỷ đồng là cao so với mặt bằng nhà trong hẻm tại Quận 5, nhưng nếu xét về vị trí gần mặt tiền, nhà mới xây, đầy đủ tiện nghi, có thể tận dụng để kinh doanh thì mức giá này có thể chấp nhận được cho đối tượng khách hàng đầu tư hoặc có nhu cầu sử dụng đa năng.
Tuy nhiên, để bảo đảm tính hợp lý và dễ dàng giao dịch, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 5,3 đến 5,5 tỷ đồng. Lý do thuyết phục chủ nhà như sau:
- So với giá mặt tiền Phan Văn Trị (250-280 triệu/m²), nhà trong hẻm có vị trí kém hơn nên giá nên thấp hơn ít nhất 10-15%.
- Thị trường hiện tại đang có nhiều lựa chọn nhà hẻm 3-5m với giá thấp hơn, việc giảm giá sẽ giúp căn nhà dễ bán hơn, tránh tồn kho lâu.
- Chủ nhà được lợi là bán nhanh, tiết kiệm chi phí duy trì và có thể chuyển vốn sang bất động sản khác có biên lợi nhuận cao hơn.
Kết luận
Nếu bạn là người mua có nhu cầu tận dụng vị trí để vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, mức giá 5,85 tỷ đồng là có thể cân nhắc. Nhưng với mục đích mua để ở đơn thuần hoặc đầu tư lướt sóng, nên thương lượng giảm giá về khoảng 5,3 – 5,5 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, phù hợp với thực tế thị trường và đảm bảo tính thanh khoản căn nhà.
