Thẩm định giá trị thực:
Với mặt tiền ngang 9m và diện tích 112m², giá thuê được chào ở mức 12 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 107.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá dao động hợp lý cho mặt bằng kinh doanh tại Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, đặc biệt trên đường Cách Mạng Tháng Tám – một trong những trục đường chính có lưu lượng người qua lại trung bình.
So sánh với mặt bằng tương tự trên tuyến đường gần đó, giá thuê mặt bằng trung bình dao động từ 90.000đ đến 130.000đ/m²/tháng tùy vị trí và tình trạng mặt bằng. Mặt bằng này có lợi thế mặt tiền rộng, không gian thoáng, giấy tờ pháp lý rõ ràng (đã có sổ), giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Tuy nhiên cần lưu ý: thông tin không đề cập đến hiện trạng mặt bằng (mới hay cũ, có cần cải tạo nhiều không), nếu mặt bằng cũ cần sửa chữa lớn thì sẽ phát sinh chi phí đầu tư ban đầu. Chủ nhà cho phép sửa chữa thoải mái là điểm cộng nhưng cũng tiềm ẩn chi phí sửa chữa và thời gian chờ đợi hoàn thiện.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung khu vực, không có dấu hiệu “ngáo giá”. Tuy nhiên, mức giá cũng chưa quá rẻ để đánh giá là “cơ hội tốt”, khi chưa rõ chất lượng mặt bằng thì người thuê nên thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ sửa chữa để tiết kiệm chi phí.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 9m: Rất thuận lợi cho việc trưng bày sản phẩm, dễ dàng tiếp cận khách hàng.
- Vị trí đắc địa: Nằm trên đường Cách Mạng Tháng Tám, gần công viên, bệnh viện, trường học – khu vực có mật độ dân cư đông, lưu lượng người qua lại cao.
- Giấy tờ pháp lý rõ ràng: Đã có sổ, tránh rủi ro về mặt pháp lý.
- Chủ nhà hỗ trợ sửa chữa: Tạo điều kiện cho người thuê chỉnh sửa mặt bằng theo nhu cầu kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm mặt tiền rộng, vị trí thuận tiện giao thông và khu dân cư đông đúc, mặt bằng rất phù hợp để:
- Kinh doanh bán lẻ, showroom: Thời trang, điện tử, cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc.
- Dịch vụ ăn uống quy mô nhỏ: Quán cafe, đồ ăn nhanh, ăn vặt.
- Văn phòng đại diện hoặc chi nhánh nhỏ: Với diện tích vừa đủ và tiện ích gần khu dân cư, dễ dàng vận hành.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Hòa Xuân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 112 | 100 | 120 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 11 | 13.5 |
| Giá/m² (đồng) | ~107.000 | 110.000 | 112.500 |
| Vị trí | Mặt tiền Cách Mạng Tháng Tám, gần BV & trường học | Mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, khu dân cư đông đúc | Mặt tiền Hòa Xuân, khu đô thị mới |
| Hiện trạng | Chưa rõ, chủ cho sửa chữa | Nhà mới, hoàn thiện | Nhà mới |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng mặt bằng: Tường, sàn, hệ thống điện nước, cửa chính.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, hợp đồng thuê) để tránh tranh chấp.
- Đánh giá mức độ cần thiết sửa chữa và chi phí dự kiến.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh trường hợp có kế hoạch xây dựng công trình lớn ảnh hưởng đến mặt bằng.
- Xem xét vấn đề an ninh và giao thông xung quanh, đặc biệt giờ cao điểm.
