Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền đường Trương Thị Hoa, Quận 12, diện tích đất 110m² (6,6m x 28m), diện tích sử dụng 278m² với 4 tầng (1 trệt + 3 lầu) xây dựng kiên cố, nội thất cao cấp. Giá chào bán 16,98 tỷ tương đương ~154,36 triệu/m² sử dụng.
So sánh với mặt bằng giá đất Quận 12 hiện nay, đất mặt tiền đường lớn dao động từ 120-160 triệu/m² tùy vị trí. Với mặt tiền rộng 6,6m và chiều dài sâu 28m, tài sản có ưu thế hiếm về diện tích và mặt tiền so với phần lớn nhà mặt tiền khác trong khu vực thường chỉ rộng 4-5m.
Tuy nhiên, cần lưu ý hiện trạng nhà đã xây dựng 4 tầng, tổng diện tích sử dụng 278m², chi phí xây dựng nhà mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Tổng chi phí xây mới ước tính ~1.7 – 2 tỷ đồng. Giá đất ước tính chiếm phần lớn giá trị, khoảng 15 tỷ.
Giá 16,98 tỷ là mức giá hợp lý nếu xét về mặt tiền rộng, vị trí đường lớn và tổng diện tích sử dụng lớn. Tuy nhiên, với tổng 5 phòng ngủ và 5 toilet thì diện tích phòng hơi rộng, phù hợp ở hoặc làm văn phòng công ty, không phải nhà thuần để ở gia đình truyền thống.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 6,6m: Rất hiếm tại khu vực Quận 12, thường các nhà mặt tiền phố chỉ 4-5m.
- Đường Trương Thị Hoa: Đường lớn, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề, làm văn phòng.
- Kết cấu 4 tầng kiên cố, nội thất cao cấp: Phù hợp cho khách hàng cần nhà mặt tiền vừa ở vừa kinh doanh hoặc văn phòng.
- Hướng Đông Bắc:
- Phòng gym riêng, sân thượng thoáng:
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Ở thực cao cấp:
– Cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh:
– Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tân Chánh Hiệp, Q12) | Đối thủ 2 (Đường Hà Huy Giáp, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 110 (6,6×28) | 90 (5×18) | 100 (5×20) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 278 | 180 | 200 |
| Mặt tiền (m) | 6,6 | 5 | 5 |
| Hướng nhà | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
| Kết cấu | 4 tầng, nội thất cao cấp | 3 tầng, nhà cũ | 3 tầng, xây mới 2018 |
| Giá bán (tỷ) | 16,98 | 13,5 | 15,8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 154 | 75 | 79 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn | Hẻm xe hơi | Mặt tiền đường nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Do nhà nằm mặt tiền đường lớn nên cần kiểm tra quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án xung quanh có thể ảnh hưởng giá trị.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, mặc dù nội thất cao cấp nhưng cần khảo sát hệ thống điện nước, thấm dột, kết cấu chịu lực có đảm bảo sau nhiều năm sử dụng.
- Đường Trương Thị Hoa có thể có mật độ giao thông cao, cần khảo sát tiếng ồn, ô nhiễm ảnh hưởng đến sinh hoạt.
- Kiểm tra khả năng đậu xe, quay đầu xe cho các khách thuê hoặc khách mua đến tham quan nhà.
Kết luận: Tài sản có giá bán ở mức cao nhưng hợp lý với mặt tiền rộng, diện tích sử dụng lớn và vị trí đường lớn. Nếu người mua cần nhà mặt tiền kinh doanh hoặc văn phòng, đây là lựa chọn sáng giá. Tuy nhiên, có thể thương lượng giảm khoảng 5-7% do nhà không phải mới 100%, có thể cần bảo trì và có rủi ro tiếng ồn từ mặt tiền đường lớn. Nếu mua để ở thì nên cân nhắc kỹ về nhu cầu diện tích và hướng nhà.
