Nhận định tổng quan về mức giá 8,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền tại Đường Thành Thái, P. Khuê Trung, Q. Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Với vị trí ngay trung tâm Khuê Trung, gần đại lộ Nguyễn Hữu Thọ và Cách Mạng Tháng 8 – những tuyến đường lớn, sầm uất và phát triển mạnh mẽ của Đà Nẵng, bất động sản có diện tích 100m², mặt tiền 5m, được xây dựng 2 lầu, 5 phòng ngủ, đầy đủ tiện nghi (phòng ăn, nhà bếp, chỗ để xe hơi), pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ), đồng thời có dòng tiền cho thuê mặt bằng kinh doanh khoảng 10 triệu/tháng là một tài sản có giá trị khá cao.
Mức giá 8,5 tỷ đồng tương đương 85 triệu/m² cho khu vực Cẩm Lệ, đặc biệt là khu vực Khuê Trung, là mức giá khá cao nhưng không phải là không hợp lý trong bối cảnh hiện tại nếu xét về lợi thế vị trí, tiềm năng kinh doanh và tính pháp lý minh bạch.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | BĐS tương tự gần đây (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Q. Cẩm Lệ) | BĐS tương tự gần đây (Khuê Trung) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 | 90-110 | 100-120 |
| Chiều ngang (m) | 5 | 4.5-5.5 | 5-6 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 8.5 (85 triệu/m²) | 7-8 (70-80 triệu/m²) | 8-9 (80-90 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng/Sổ đỏ | Đầy đủ | Đầy đủ |
| Tiện ích | Nhà 2 lầu, 5 phòng ngủ, mặt bằng kinh doanh có thu nhập 10 triệu/tháng | Nhà 1-2 lầu, ít phòng ngủ hơn, ít hoặc không có mặt bằng kinh doanh | Nhà 2 lầu, có mặt bằng kinh doanh |
| Đường trước nhà | 10.5m | 7-10m | 10-12m |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 8,5 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực Cẩm Lệ và Khuê Trung, đặc biệt khi so sánh với các bất động sản có diện tích và tiện ích tương tự trên thị trường. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là mặt bằng kinh doanh tạo dòng tiền ổn định 10 triệu/tháng, vị trí đẹp mặt tiền đường rộng 10.5m, phù hợp kinh doanh hoặc làm văn phòng đại diện, cũng như pháp lý rõ ràng.
Do đó, nếu nhà đầu tư hoặc người mua có dự định vừa ở vừa kinh doanh hoặc khai thác cho thuê ngay thì mức giá này có thể chấp nhận được. Nhưng nếu mục tiêu chỉ để ở hoặc đầu tư lâu dài mà không khai thác kinh doanh thì mức giá này có thể được thương lượng.
Đề xuất giá hợp lý hơn: Khoảng 7,8 – 8 tỷ đồng (tương đương 78 – 80 triệu/m²) là mức giá sát với thị trường hơn, vẫn giữ được giá trị vị trí và dòng tiền cho thuê, tuy nhiên tạo đòn bẩy thương lượng tích cực cho người mua.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Dẫn chứng các BĐS tương tự đã giao dịch thành công trong khoảng giá 7 – 8 tỷ đồng tại khu vực lân cận.
- Làm rõ việc mức giá hiện tại có thể hạn chế nhóm khách mua tiềm năng hoặc đầu tư dài hạn.
- Đề xuất một mức giá chốt hợp lý vừa đảm bảo lợi nhuận cho chủ nhà vừa tạo sức hấp dẫn cho người mua tiềm năng.
Kết luận
Tổng hợp các yếu tố vị trí, tiện ích, dòng tiền cho thuê và so sánh thị trường, mức giá 8,5 tỷ đồng có thể chấp nhận trong trường hợp người mua có mục đích kinh doanh hoặc khai thác ngay, còn nếu chỉ để ở hoặc đầu tư dài hạn thì nên thương lượng giảm xuống khoảng 7,8 – 8 tỷ đồng để phù hợp và nhanh chóng giao dịch thành công.
