Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản cần bán là dãy phòng trọ mặt phố đường Thành Thái, Phường Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng với diện tích 100m² (ngang 5m, mặt tiền đường rộng 10.5m, vỉa hè 5m). Giá bán được chào là 8,9 tỷ đồng, tương đương 89 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nền tại khu vực Cẩm Lệ, nơi giá đất trung bình mặt tiền phố từ 45-70 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Về kết cấu, dãy trọ có 1 lầu, 5 phòng ngủ, có sổ hồng, pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, giá trị thực của dãy trọ cũ trên đất 100m² này không thể bằng chi phí xây dựng một công trình mới hiện nay. Chi phí xây mới nhà phố khoảng 6-7 triệu/m² sàn; với diện tích xây dựng 100m² x 2 tầng ~ 200m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng. Cộng với giá đất ước tính hợp lý khoảng 5-6 tỷ (50-60 triệu/m² đất mặt tiền đường lớn), tổng giá trị hợp lý để mua và xây mới sẽ rơi vào khoảng 6,5 – 7,5 tỷ.
Như vậy, giá chào 8,9 tỷ đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá trị thực. Ở mức này, người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá sâu để tránh bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng 5m trên đường Thành Thái, con đường chính rộng 10.5m, vỉa hè 5m, thuận tiện để kinh doanh hoặc cho thuê phòng trọ.
– Vị trí trung tâm Khuê Trung, quận Cẩm Lệ, gần chợ, TTHC quận, trường học, bệnh viện, làng đại học, tạo lợi thế về dân cư đông đúc, nhu cầu thuê phòng trọ cao.
– Pháp lý sổ hồng rõ ràng, có chỗ để xe hơi, có phòng bếp và phòng ăn đầy đủ, phù hợp vừa để ở vừa kinh doanh.
– Chủ thiện chí tặng dãy trọ khi mua đất, tạo điểm cộng về mặt tài chính cho người mua nếu muốn cải tạo hoặc xây mới.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Đầu tư xây mới dãy trọ hoặc nhà phố cho thuê: Với vị trí đắc địa và nhu cầu thuê phòng trọ lớn quanh khu vực, xây mới giúp tối ưu công năng và tăng giá trị tài sản.
– Ở kết hợp kinh doanh: Người mua có thể vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, tận dụng mặt tiền rộng và lưu lượng người qua lại.
– Đầu tư dài hạn: Giá đất tại khu vực Khuê Trung có tiềm năng tăng giá do phát triển hạ tầng, nên giữ đất chờ thời điểm tăng giá cũng là lựa chọn hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Yên Bái, Cẩm Lệ) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² (5x20m) | 110 m² (5x22m) | 95 m² (5x19m) |
| Loại BĐS | Dãy trọ + đất | Đất mặt tiền chưa xây | Nhà cấp 4 + đất |
| Giá bán (tỷ đồng) | 8,9 | 7,5 | 7,8 |
| Đường trước nhà | 10,5m | 6m | 8m |
| Mặt tiền | 5m | 5m | 5m |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, TTHC, BV, Trường học | Chợ, Trường học | Chợ, BV |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng dãy trọ hiện hữu: hệ thống điện nước, thấm dột, kết cấu chịu lực.
- Xác minh pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch không bị hạn chế xây dựng.
- Đánh giá quy hoạch khu vực đường Thành Thái trong tương lai, tránh trường hợp bị thu hẹp mặt tiền hoặc giải tỏa mở rộng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và đỗ ô tô trên vỉa hè 5m, đảm bảo thuận tiện cho khách thuê và kinh doanh.
- Xem xét phong thủy căn nhà và hướng đất để tránh rủi ro về giá trị lâu dài.