Thẩm định giá trị thực:
Căn liền kề này có diện tích đất 112,5m² trên mỗi căn, tổng mặt tiền 10m (5m mỗi căn), xây 6 tầng với tổng diện tích xây dựng khoảng 850m² cho 2 căn. Giá chào bán 17,1 tỷ/căn, tương đương khoảng 152 triệu/m² sàn xây dựng (17,1 tỷ / 112,5m² đất, hoặc khoảng 20 triệu/m² đất).
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện), giá đất và nhà cũ đã chiếm phần lớn giá trị. Với vị trí mặt đường rộng 20m, kinh doanh sầm uất tại Vinhomes Ocean Park 2 (Văn Giang, Hưng Yên) – khu đô thị cao cấp, giá này không phải là quá cao nhưng vẫn hơi nhỉnh so với mặt bằng trung bình khu vực, vốn dao động khoảng 140-150 triệu/m² đất cho loại hình liền kề tương tự.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là khu vực đang phát triển nhanh với tiềm năng tăng giá lớn nhờ hạ tầng và tiện ích Vinhomes, nên mức giá trên có thể chấp nhận được nếu người mua có kế hoạch dài hạn.
Nhận định về giá: Giá bán hiện tại có dấu hiệu cao hơn khoảng 8-10% so với mức trung bình thị trường cùng loại tại khu vực Văn Giang, do ưu thế mặt tiền rộng 20m và vị trí kinh doanh đắc địa. Người mua nên thương lượng để giảm giá khoảng 5-7% hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ thêm thủ tục pháp lý, sửa chữa nhỏ để đảm bảo lợi nhuận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 10m (2 căn liền kề có thể đập thông) cực kỳ hiếm tại khu vực, tạo không gian kinh doanh lớn, đa năng.
- Đường rộng 20m, thuận tiện giao thông, dễ đỗ xe, mặt tiền kinh doanh sầm uất, tăng khả năng thu hút khách thuê.
- Vị trí đối diện 32 tòa chung cư lớn, cung cấp nguồn khách hàng dồi dào, phù hợp mô hình văn phòng, spa, showroom, căn hộ dịch vụ.
- Mặt sau có sân vườn riêng, tiếp giáp công viên nội khu, tạo không gian yên tĩnh, hiếm có trong khu vực mặt tiền kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất cho nhà đầu tư dài hạn khai thác cho thuê dòng tiền ổn định với mô hình văn phòng, trung tâm dịch vụ hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp.
Ngoài ra, với việc có thể đập thông 2 căn, chủ sở hữu có thể xây dựng lại để tăng mật độ sử dụng hoặc cải tạo thành tòa nhà văn phòng cho thuê quy mô lớn, tăng giá trị tài sản.
Ở thực cũng rất phù hợp cho gia đình hoặc doanh nghiệp muốn kết hợp vừa ở vừa kinh doanh với không gian sân vườn phía sau, hiếm có trong khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Liền kề Vinhomes Ocean Park 2) | Đối thủ 2 (Liền kề khu đô thị gần Văn Giang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 112,5 | 110 | 115 |
| Mặt tiền (m) | 10 (2 căn liền kề) | 5 | 6 |
| Đường vào (m) | 20 (mặt đường kinh doanh) | 8 (hẻm) | 12 (đường nhánh) |
| Quy mô xây dựng | 6 tầng | 5 tầng | 4 tầng |
| Giá bán (tỷ/căn) | 17,1 | 15,5 | 14,8 |
| Tiềm năng kinh doanh | Cao – mặt tiền 20m, đối diện chung cư lớn | Trung bình – đường hẻm nhỏ, ít khách qua lại | Trung bình – khu dân cư mới, tiện ích chưa hoàn thiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ/sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch ổn định.
- Kiểm tra kết cấu xây dựng 6 tầng: độ bền, hiện trạng, có cần sửa chữa lớn không để tránh phát sinh chi phí.
- Vì vị trí mặt đường lớn, cần kiểm tra quy hoạch mở rộng đường hoặc kế hoạch phát triển hạ tầng để tránh bị thu hồi hoặc ảnh hưởng.
- Đánh giá kỹ về khả năng đập thông 2 căn, nếu có giới hạn về kết cấu hay giấy phép xây dựng.
- Kiểm tra hướng nhà, phong thủy tránh trường hợp mặt tiền hướng Tây gây nóng bức, làm giảm giá trị sử dụng lâu dài.
