Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 77m², giá chào bán 6,35 tỷ đồng tương đương 82,47 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 6, đặc biệt là nhà trong hẻm, dù hẻm rộng 4m và có xe hơi ra vào được. Nhà xây 1 lầu bê tông cốt thép, 3 phòng ngủ, 3 toilet, kết cấu còn tốt nhưng không phải mới xây dựng; giá xây dựng mới hoàn thiện hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với tổng diện tích xây dựng khoảng 120m² (ước lượng 77m² đất x 1,5 tầng), chi phí xây mới ước tính khoảng 0,7 tỷ đồng.
Về giá đất nền khu vực này, đất mặt tiền đường lớn Quận 6 hiện phổ biến mức 100-120 triệu/m², trong khi đất hẻm xe hơi có mức từ 60-90 triệu/m² tùy vị trí. Với mức giá trên, căn nhà này được định giá ở ngưỡng cao hơn trung bình đất hẻm nhưng thấp hơn đất mặt tiền. Tuy nhiên, cần lưu ý nhà đã có 1 tầng xây dựng cũ nên giá trị thực tế phải trừ đi chi phí cải tạo hoặc tính lại theo giá trị còn lại của nhà cũ.
Nhận xét về giá: Giá chào 6,35 tỷ tương đối cao, gần như ngang với giá đất mặt tiền các con đường nhỏ trong Quận 6. Người mua cần cân nhắc kỹ, có thể thương lượng giảm khoảng 5-10% dựa trên yếu tố nhà cũ và hẻm nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm 4m xe hơi ra vào được, thông trực tiếp ra đường lớn 27 Kinh Dương Vương, thuận tiện di chuyển. Đây là điểm cộng lớn so với nhiều căn nhà hẻm nhỏ khác trong quận chỉ đi bộ hoặc xe máy.
– Nhà nở hậu 4,6m, giúp tăng diện tích sử dụng phía sau và cải thiện phong thủy, hiếm căn nhà hẻm nào có lợi thế nở hậu rõ ràng.
– Kết cấu nhà 1 lầu bê tông cốt thép, 3 phòng ngủ phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc cho thuê.
– Vị trí gần các nút giao thông quan trọng vòng xoay Phú Lâm, Nguyễn Văn Luông, khu Bình Phú, thuận tiện cho việc đi lại và sinh hoạt hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Ở thực: Phù hợp với gia đình đông người cần không gian rộng rãi, tiện ích đầy đủ, an ninh tốt và gần trường học, chợ.
– Cho thuê dòng tiền: Có thể khai thác cho thuê nguyên căn hoặc chia nhỏ phòng do có 3 phòng ngủ, vị trí hẻm xe hơi dễ tiếp cận.
– Đầu tư xây lại: Nếu người mua có vốn và thời gian, có thể phá dỡ xây mới 2-3 tầng theo chuẩn hiện đại, tối ưu hóa diện tích sử dụng và tăng giá trị tài sản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Hẻm 3m, P12, Q6 |
Đối thủ 2 Hẻm xe hơi 5m, P13, Q6 |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 77 m² (4,2×18 m, nở hậu) | 75 m² (4×18, không nở hậu) | 80 m² (5×16 m) |
| Giá bán | 6,35 tỷ (82,47 tr/m²) | 5,5 tỷ (73,3 tr/m²) | 7,0 tỷ (87,5 tr/m²) |
| Hẻm | 4m, xe hơi ra vào | 3m, xe máy | 5m, xe hơi ra vào |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
| Kết cấu nhà | 1 lầu BTCT, 3PN, 3WC | Nhà nát, cần sửa chữa | Nhà mới xây 2 tầng |
| Vị trí | Thông hẻm ra đường lớn, gần vòng xoay Phú Lâm | Hẻm cục bộ, xa đường lớn | Gần đường chính, khu dân cư mới |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: tường, trần có thấm dột, nứt nẻ không do nhà đã qua sử dụng.
- Xác minh quy hoạch đường hẻm 4m có được phép xây dựng tầng cao tối đa hay không, tránh vướng quy hoạch mở rộng hẻm.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng: đảm bảo không tranh chấp, đầy đủ giấy tờ liên quan.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, tránh bất tiện khi xe hơi ra vào.
- Thẩm định phong thủy, đặc biệt với nhà nở hậu và hướng hẻm.
