Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 90m² (6x15m), công nhận sử dụng khoảng 80m², xây 4 tầng với tổng số phòng ngủ lên đến 15 phòng, phù hợp làm nhà trọ hoặc căn hộ dịch vụ. Với giá rao 17,99 tỷ đồng, ta tính được đơn giá đất + nhà khoảng 199,89 triệu đồng/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung khu vực Lê Văn Sỹ, Tân Bình – nơi đất nền hiện nay dao động khoảng 120-150 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Nhà 4 tầng cũ, đã hoàn công đủ, nếu xem xét xây mới thì chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², một căn nhà 4 tầng với diện tích sàn khoảng 320m² (80m² x 4 tầng) sẽ tiêu tốn khoảng 2-2.2 tỷ đồng tiền xây mới. Do đó, giá trị thực của căn nhà cũ có thể ước tính khoảng 13-14 tỷ đồng dựa trên giá đất và khấu hao nhà cũ.
Nhận xét về giá: Giá chủ nhà đưa ra có dấu hiệu bị đẩy cao hơn thị trường khoảng 20-30%, cần thận trọng và thương lượng mạnh để tránh mua hớ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 6m, xe hơi vào tận nơi, thuận tiện di chuyển và giao thương, đây là điểm cộng lớn so với nhiều căn nhà trong hẻm nhỏ hoặc hẻm cụt.
- Vị trí giáp ranh quận Phú Nhuận và Quận 3, khu vực trung tâm, sầm uất với nhiều tiện ích: chợ, trường học, nhà thờ, cơ quan hành chính rất thuận tiện cho ở và kinh doanh.
- Số lượng phòng ngủ lớn (15 phòng) phù hợp làm căn hộ dịch vụ hoặc cho thuê phòng trọ thu nhập cao.
- Nhà xây 4 tầng, đã hoàn công đầy đủ, giấy tờ sổ hồng sạch, yên tâm về pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để đầu tư cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ dịch vụ, tận dụng tối đa số lượng phòng và vị trí trung tâm. Ngoài ra, có thể cân nhắc giữ để ở kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng nhỏ. Đầu tư xây mới có thể không hiệu quả vì diện tích đất không lớn và chi phí xây dựng cao, nên tận dụng nhà hiện hữu để khai thác dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Văn Sỹ, P.3) | Đối thủ 2 (Hoàng Sa, P.9, Q.Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 (6×15) | 85 (5.5×15.5) | 95 (6×15.8) |
| Giá rao (tỷ) | 17.99 | 14.5 | 16.2 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 199.89 | 170.5 | 170.5 |
| Kết cấu | Nhà 4 tầng, 15 phòng ngủ | Nhà 3 tầng, 8 phòng ngủ | Nhà 4 tầng, 12 phòng ngủ |
| Hẻm | 6m xe hơi | 4m, hẻm cụt | 5m, thông |
| Pháp lý | Hoàn công, sổ hồng | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà do đã xây 4 tầng với nhiều phòng, tránh thấm dột, nứt tường hoặc hư hỏng kết cấu do tuổi nhà.
- Xác định rõ hiện trạng pháp lý, đặc biệt phần hoàn công các tầng đã được cấp phép đúng quy định để tránh rủi ro bị phạt hoặc phải tháo dỡ.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm 6m có bị thu hẹp hay mở rộng trong tương lai không để đảm bảo không bị ảnh hưởng quyền sử dụng đất.
- Khảo sát môi trường khu vực, mức độ sầm uất và tiếng ồn vì ảnh hưởng đến chất lượng sống nếu mua để ở.
