Nhận định về mức giá 9,75 tỷ đồng cho nhà 4 tầng, diện tích 60m² tại đường Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh
Mức giá 9,75 tỷ đồng tương đương khoảng 162,5 triệu đồng/m² cho căn nhà 4 tầng, diện tích 60m² nằm trong hẻm 8m, khu vực phường 6, Bình Thạnh.
Phân tích thị trường và so sánh thực tế
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đinh Bộ Lĩnh, Bình Thạnh (hẻm xe hơi, 4 tầng) | 60 | 9,75 | 162,5 | Nhà cũ, 6 phòng khép kín, khai thác 50 triệu/tháng | 2024 |
| Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh (hẻm lớn, nhà mới 3 tầng) | 55 | 7,8 | 141,8 | Nhà mới, gần trường đại học, tiện kinh doanh | 2024 |
| Phan Văn Trị, Gò Vấp (nhà hẻm 6m, 4 tầng) | 70 | 10,5 | 150 | Nhà mới, khu vực phát triển, gần trung tâm | 2024 |
| Đường D2, Bình Thạnh (hẻm xe hơi 8m, 3 tầng) | 65 | 9,2 | 141,5 | Nhà hoàn thiện cơ bản, vị trí thuận tiện | 2024 |
Nhận xét chi tiết
Nhà tại Đinh Bộ Lĩnh có vị trí khá tốt với hẻm xe hơi rộng 8m, thuận lợi cho kinh doanh và khai thác cho thuê. Việc có 6 phòng khép kín cho thấy tiềm năng khai thác tốt, với dự kiến thu nhập 50 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 6,15%/năm (50 triệu x 12 tháng = 600 triệu, tỷ suất = 600 triệu / 9,75 tỷ).
Tuy nhiên, giá 162,5 triệu/m² là mức cao hơn so với các căn nhà cùng phân khúc và khu vực lân cận, dao động từ 140 – 150 triệu/m². Đặc biệt, nhà đang trong tình trạng cũ, chỉ hoàn thiện cơ bản, cần sửa chữa còn làm tăng thêm chi phí đầu tư cho người mua.
Do đó, mức giá này có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí, tiềm năng khai thác ổn định và ưu tiên kinh doanh lâu dài. Ngược lại, nếu mục tiêu là đầu tư giá trị gia tăng nhanh hoặc mua để ở với chi phí hợp lý hơn, mức giá cần thương lượng giảm xuống.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên các so sánh và tình trạng nhà, mức giá hợp lý hơn nên khoảng 8,8 – 9 tỷ đồng (tương đương 146 – 150 triệu/m²). Mức giá này hợp lý để bù đắp chi phí sửa chữa, đồng thời vẫn giữ được tiềm năng khai thác cao hơn mức trung bình khu vực.
Khi thương lượng với chủ nhà, người mua nên tập trung vào các luận điểm sau:
- Nhà đang cần sửa chữa, chi phí này sẽ làm giảm lợi nhuận đầu tư.
- Giá thị trường xung quanh cho căn nhà tương tự thường thấp hơn từ 5-10%.
- Tiềm năng khai thác đã được chủ nhà nêu ra, nhưng cần cân nhắc rủi ro phát sinh và chi phí vận hành.
- Đề nghị mức giá 8,8 tỷ đồng là hợp lý, đảm bảo cả hai bên đều có lời trong giao dịch.
Bằng cách này, người mua thể hiện sự thiện chí nhưng cũng dựa trên cơ sở phân tích thị trường để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
