Check giá "HẺM NHỰA KINH DOANH TÔ HIỆU. 2 LẦU GIÁ NHỈNH 8 TỶ"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích 52m² (4x13m), kết cấu trệt + 2 lầu + sân thượng hoàn công đầy đủ, tọa lạc trên hẻm nhựa rộng 10m xe hơi tránh nhau thoải mái tại đường Tô Hiệu, Quận Tân Phú. Giá chào bán 8,9 tỷ tương đương 171,15 triệu/m² đất, mức giá này khá cao so với mặt bằng chung khu vực.

Tham khảo thị trường Quận Tân Phú, nhà phố xây dựng hoàn thiện mới hoặc nhà cao tầng có giá dao động khoảng 100-140 triệu/m² tùy vị trí, hẻm lớn nhỏ. Hẻm 10m là điểm cộng, tuy nhiên nhà xây 3 tầng đã qua sử dụng (không phải mới) nên giá xây dựng lại tính theo thị trường hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Tổng diện tích sàn khoảng 156m² (52m² x 3 tầng), chi phí xây mới khoảng 1-1,1 tỷ đồng. Giá đất ước tính thực tế khoảng 6-7 tỷ, tức khoảng 120-135 triệu/m² đất nếu tách riêng.

Như vậy, mức giá 8,9 tỷ đang bị đẩy cao khoảng 25-35% so với giá trị thực, phần chênh này chủ yếu do vị trí hẻm lớn, tiện ích xung quanh và tiềm năng kinh doanh.

Người mua cần cân nhắc kỹ bởi đây không phải mức giá hấp dẫn để mua đầu tư nhanh, trừ khi mục đích sử dụng lâu dài hoặc khai thác kinh doanh tốt.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm rộng 10m, xe hơi tránh nhau, rất hiếm trong khu vực hẻm nhỏ Quận Tân Phú, tạo sự thuận tiện lớn trong di chuyển và vận chuyển hàng hóa.
• Nhà 3 tầng hoàn công đầy đủ, có sân thượng, diện tích vuông vức dễ bố trí công năng.
• Vị trí gần Quận 11 và Bình Tân, liền kề các khu vực kinh doanh sầm uất, thuận tiện kết nối và phát triển đa ngành nghề.
• Phù hợp để vừa ở vừa kinh doanh hoặc làm văn phòng nhỏ, tận dụng hẻm rộng làm lợi thế mặt bằng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này thích hợp nhất để:

• Ở kết hợp kinh doanh hoặc làm văn phòng bởi vị trí hẻm rộng, khu dân cư đông đúc, tiện ích dịch vụ đầy đủ, không gian nhà tầng phù hợp tổ chức phòng làm việc, kho hàng nhỏ.
• Không phù hợp để làm kho xưởng lớn do diện tích hạn chế và vị trí trong hẻm.
• Đầu tư xây mới lại không quá khả thi do diện tích nhỏ, chi phí xây dựng cao và quy hoạch hạn chế về chiều cao.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ hoàn công và sổ đỏ có chính xác, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
• Kiểm tra thực trạng kết cấu nhà, đặc biệt các phần xây dựng thêm có đảm bảo an toàn, không lỗi kỹ thuật.
• Hẻm 10m tuy rộng nhưng cần khảo sát tình trạng giao thông, có thuận tiện quay đầu xe lớn không.
• Kiểm tra hệ thống điện nước, nội thất có còn đảm bảo sử dụng lâu dài.
• Đánh giá tiềm năng phát triển hạ tầng xung quanh, tránh rủi ro bị hạn chế quy hoạch trong tương lai.

Kết luận: Mức giá 8,9 tỷ cho căn nhà diện tích 52m², hẻm rộng 10m, nhà 3 tầng hoàn công tại Quận Tân Phú là mức giá khá cao, đang bị đẩy lên khoảng 25-35% so với giá trị thực dựa trên kết cấu và thị trường xung quanh. Người mua nên thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với thực tế, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà. Nếu mục đích sử dụng để ở kết hợp kinh doanh lâu dài thì có thể xem xét xuống tiền, còn đầu tư ngắn hạn hoặc mua để xây mới thì chưa thực sự hấp dẫn.