Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 46m² (4x12m), xây dựng 3 tầng kiên cố bằng bê tông cốt thép với kết cấu trệt, 2 lầu, gồm 4 phòng ngủ và 5 WC khép kín. Giá chào bán là 7,55 tỷ đồng, tương đương 164,13 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá cao, đặc biệt trong khu vực quận Tân Bình, dù gần sân bay và các chợ lớn như Phạm Văn Hai, Lê Văn Sỹ.
So sánh với giá đất và nhà phố trong khu vực Tân Bình hiện nay, giá đất trung bình dao động khoảng 100-130 triệu/m² tùy vị trí. Nhà xây mới hoàn thiện thông thường có giá xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² sàn (3 tầng ~ 138m² sàn), chi phí xây dựng khoảng 1 tỷ đồng. Giá này không phản ánh đúng giá trị thực của phần đất và nhà cũ, đang bị đẩy lên cao do vị trí gần sân bay và chợ.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại bị đẩy lên khoảng 25-40% so với giá thị trường khu vực tương đương. Người mua cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện đi lại, phù hợp cho người làm việc ở sân bay hoặc khu vực trung tâm.
- Gần chợ Phạm Văn Hai và Lê Văn Sỹ, thuận tiện mua sắm, sinh hoạt.
- Nhà 3 tầng kiên cố, có giếng trời giúp thông thoáng, ban công rộng rãi tạo không gian sống tốt.
- Hẻm nhỏ nhưng trong khu vực dân cư ổn định, an ninh tương đối đảm bảo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ cao cấp do thiết kế nhiều phòng ngủ, tiện nghi đầy đủ. Với vị trí gần sân bay, có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn cho đối tượng khách công tác, nhân viên sân bay.
Không khuyến khích mua để xây lại do diện tích nhỏ, hẻm ngõ nên chi phí xây dựng và xin phép có thể gặp khó khăn. Việc làm kho xưởng cũng không phù hợp do khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Sỹ) | Đối thủ 2 (Đường Phạm Văn Hai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 46 | 50 | 48 |
| Giá chào (tỷ) | 7,55 | 6,8 | 7,2 |
| Giá/m² (triệu) | 164,13 | 136 | 150 |
| Kết cấu | 3 tầng bê tông cốt thép | Nhà 2 tầng cũ | 3 tầng xây mới |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, gần chợ và sân bay | Hẻm lớn hơn, khu dân trí cao | Hẻm trung bình, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo không nằm trong vùng quy hoạch sân bay hay mở rộng hẻm.
- Kiểm tra thực tế hẻm: Hẻm nhỏ có thể khó quay xe, ảnh hưởng sinh hoạt và vận chuyển đồ đạc.
- Kiểm tra tình trạng nhà: dù kết cấu BTCT kiên cố, cần xem xét thấm dột, xuống cấp chi tiết vì nhà đã xây lâu năm.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà, tránh các lỗi phổ biến như cửa chính đối diện ngõ cụt hoặc hẻm sâu quá.
- Xem xét kế hoạch phát triển khu vực, tránh rủi ro quy hoạch làm giảm giá trị nhà.
