Nhận xét tổng quan về giá bán nhà tại Đường Dương Quảng Hàm, Quận Gò Vấp
Bất động sản tại Quận Gò Vấp, đặc biệt trên tuyến đường Dương Quảng Hàm, luôn có mức giá khá cao do vị trí thuận tiện, hạ tầng phát triển và dân cư đông đúc. Với diện tích 64m² và mức giá bán 12 tỷ đồng, tương đương 187,5 triệu đồng/m², mức giá này thuộc phân khúc cao trong khu vực.
Tuy nhiên, cần phân tích kỹ về các yếu tố như diện tích công nhận thực tế (56m²), loại hình nhà (nhà trong hẻm xe hơi), và so sánh với các bất động sản tương tự để đánh giá tính hợp lý.
Phân tích chi tiết và so sánh giá bán
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Bất động sản tham khảo 1 | Bất động sản tham khảo 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Dương Quảng Hàm, P.6, Gò Vấp | Đường Phan Văn Trị, P.5, Gò Vấp (hẻm xe hơi) | Đường Nguyễn Văn Lượng, P.6, Gò Vấp (hẻm xe hơi) |
| Diện tích đất (m²) | 64 (công nhận 56) | 60 | 70 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 12 | 10,5 | 11,5 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 187,5 (tính trên 64m²) | 175 | 164 |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Phòng ngủ | 4 | 4 | 3 |
| Loại hình | Nhà hẻm xe hơi, BTCT chắc chắn | Nhà hẻm xe hơi, BTCT | Nhà hẻm xe hơi, BTCT |
Nhận định về mức giá 12 tỷ đồng
Với mức giá 187,5 triệu đồng/m², bất động sản này đang được định giá cao hơn khoảng 7-14% so với các căn nhà tương tự trong khu vực. Tuy nhiên, việc nhà xây 4 tầng, có 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh khép kín, sân thượng trước sau, sân trước rộng để đỗ xe hơi, và khu vực dân trí cao là những điểm cộng lớn, có thể hỗ trợ mức giá cao hơn một chút.
Tuy nhiên, diện tích công nhận thực tế chỉ 56m², và nhà nằm trong hẻm, dù là hẻm xe hơi nhưng cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng giao thông và giá trị thanh khoản so với mặt tiền đường chính.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương thảo
Mức giá hợp lý cho căn nhà này nên dao động quanh 11 tỷ đồng, tương đương ~172 triệu đồng/m² trên diện tích đất 64m². Mức giá này phản ánh chính xác hơn về diện tích công nhận thực tế và so sánh với thị trường xung quanh.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Diện tích công nhận thực tế chỉ 56m², giảm giá tính theo diện tích sử dụng thực tế sẽ hợp lý hơn.
- Nhà nằm trong hẻm dù xe hơi tránh nhau nhưng vẫn hạn chế hơn mặt tiền đường lớn về mặt thanh khoản và giá trị tăng trưởng.
- So sánh với các căn nhà tương tự đã giao dịch gần đây cho thấy mức giá hiện tại cao hơn trung bình khu vực.
- Khả năng thanh khoản tốt hơn nếu giá bán hợp lý sẽ giúp chủ nhà giảm thời gian chào bán.
Việc đưa ra đề nghị khoảng 11 tỷ đồng với các lý do trên sẽ có tính thuyết phục cao hơn và phù hợp với thị trường hiện tại.
Kết luận
Mức giá 12 tỷ đồng là cao và chỉ hợp lý nếu khách hàng đánh giá cao vị trí, chất lượng xây dựng và các tiện ích đi kèm như sân thượng, phòng vệ sinh khép kín từng phòng. Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị đầu tư và thanh khoản, mức giá hợp lý hơn nằm trong khoảng 11 tỷ đồng. Đây là mức giá có cơ sở thực tế và phù hợp với xu hướng thị trường bất động sản tại Quận Gò Vấp hiện nay.
