Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng trên diện tích đất 43m², tổng diện tích sử dụng khoảng 172m² (4 tầng x 43m²). Giá chào bán 7,29 tỷ tương đương 169,5 triệu/m² đất và khoảng 42,4 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng Quận Phú Nhuận, đặc biệt khu vực đường Cô Bắc – Phan Đình Phùng là khu vực trung tâm, giá đất dao động khoảng 150-180 triệu/m² tùy vị trí và hẻm. Nhà 4 tầng đã xây hoàn thiện, 4 phòng ngủ phù hợp với nhu cầu gia đình đông người hoặc cho thuê nhiều phòng.
Tuy nhiên, giá sàn xây dựng hiện nay (gồm thô + hoàn thiện) trung bình khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Nếu xây mới 4 tầng trên đất 43m², tổng chi phí xây dựng khoảng 1,2 – 1,5 tỷ. Do đó, giá trị đất thực chiếm phần lớn trong tổng giá trị 7,29 tỷ.
Nhận xét về giá: Giá chào bán có phần hơi cao so với mặt bằng chung khu vực nếu xét về tính thanh khoản và thực tế hẻm 7m tuy đủ xe hơi nhưng không phải mặt tiền lớn. Người mua cần thương lượng giảm khoảng 5-7% để hợp lý hơn, đặc biệt khi nhà không phải mặt tiền đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 7m – khá hiếm tại khu vực trung tâm Quận Phú Nhuận, thuận tiện xe ra vào, tránh được nhược điểm hẻm nhỏ khó quay đầu xe.
- Nhà xây 4 tầng với 4 phòng ngủ, rất phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc làm căn hộ cho thuê từng phòng.
- Vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất, kết nối nhanh về trung tâm Quận 1, Quận 3, Quận 10, thuận tiện di chuyển và kinh doanh nhỏ lẻ.
- Sổ hồng vuông vức, hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng, hỗ trợ công chứng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền. Với 4 phòng ngủ và 4 WC, có thể khai thác mô hình homestay hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ 4-5 phòng, tạo dòng tiền ổn định. Nếu muốn đầu tư xây mới, chi phí khá cao và mật độ xây dựng hạn chế nên không nên đập xây lại nếu không có nhu cầu tăng diện tích sử dụng vượt trội.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Cô Bắc, Q.Phú Nhuận) | Đối thủ 2 (đường Phan Đình Phùng, Q.Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 43 m² | 40 m² | 45 m² |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Hẻm | 7m, xe hơi | 4m, xe máy | 6m, xe hơi nhỏ |
| Giá bán | 7,29 tỷ (169,5 tr/m² đất) | 6,2 tỷ (155 tr/m² đất) | 7,5 tỷ (166,7 tr/m² đất) |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ, hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, chất lượng xây dựng sau nhiều năm sử dụng, đặc biệt hệ thống chống thấm, điện nước.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh trường hợp sắp có quy hoạch thay đổi làm ảnh hưởng giá trị.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm, đảm bảo không gây khó khăn cho sinh hoạt.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, tránh các yếu tố có thể gây bất lợi cho gia chủ.
- Đàm phán giảm giá khoảng 5-7% do vị trí không mặt tiền chính và mức giá đang nhỉnh hơn thị trường.
