Nhận định giá bán nhà đường Phạm Văn Bạch, Quận Tân Bình
Với mức giá 6,6 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 85 m² (6m x 17m), nhà cũ, trong hẻm xe hơi tại Phường 15, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh, tương đương 77,65 triệu đồng/m², cần đánh giá mức giá này dựa trên thị trường thực tế khu vực và tiềm năng phát triển.
Phân tích thị trường khu vực Quận Tân Bình
| Vị trí | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Phạm Văn Bạch, P.15, Tân Bình | Nhà hẻm xe hơi, nhà cũ | 85 | 6,6 | 77,65 | Giá hiện tại được chào bán |
| Phạm Văn Bạch, P.15, Tân Bình | Nhà hẻm xe hơi, nhà mới xây | 80 – 90 | 5,5 – 6,2 | 61,1 – 68,9 | Giá tham khảo các căn mới xây gần đây |
| Trường Chinh, gần Phạm Văn Bạch | Nhà hẻm xe hơi, nhà cũ | 70 – 90 | 5 – 6 | 66,7 – 85,7 | Tham khảo khu vực tương đương |
Đánh giá mức giá 6,6 tỷ đồng
Mức giá 6,6 tỷ đồng tương đương 77,65 triệu đồng/m² là mức giá cao hơn so với các căn nhà hẻm xe hơi mới xây ở khu vực tương đương (khoảng 61 – 69 triệu đồng/m²). Tuy nhiên, xét về vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất và khả năng xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV), khách sạn, văn phòng, spa,… thì bất động sản này có tiềm năng phát triển giá trị dài hạn.
Nhà hiện trạng là nhà nát cần đầu tư xây mới, do đó người mua sẽ phải tính thêm chi phí xây dựng và thời gian hoàn thiện. So với giá các nhà mới xây, giá chào bán này hơi cao nếu chỉ tính theo giá trị hiện trạng.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
- Đề xuất mức giá 5,8 – 6,0 tỷ đồng (tương đương 68 – 71 triệu đồng/m²) sẽ hợp lý hơn, đảm bảo người mua có dư địa để đầu tư xây mới và vẫn phù hợp với mặt bằng giá khu vực.
- Để thuyết phục chủ nhà đồng ý, người mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Chi phí xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng khá cao, cần giảm giá mua để bù đắp.
- Nhà hiện trạng là nhà nát, cần thời gian và nguồn lực cải tạo nên giá bán hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thực.
- Tham khảo các giao dịch gần đây trong hẻm tương tự cho thấy mức giá bình quân thấp hơn khoảng 10-15%.
- Khả năng thanh khoản nhanh nếu giảm giá sẽ thuận tiện cho cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 6,6 tỷ đồng cho căn nhà hiện trạng 85 m² tại hẻm xe hơi đường Phạm Văn Bạch là tương đối cao nếu xét về giá trị hiện trạng nhà. Tuy nhiên, nếu người mua có mục tiêu xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc các mô hình kinh doanh khác có giá trị gia tăng cao thì mức giá này có thể chấp nhận được. Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, nên thương lượng giảm giá về khoảng 5,8 – 6,0 tỷ đồng để cân đối chi phí đầu tư xây dựng và đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý.
