Check giá "Hẻm xe hơi thông – 3 tầng BTCT – Tân Sơn Nhì giá 5 tỷ 95"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà 3 tầng BTCT trên diện tích đất 39m², diện tích sử dụng 108m², giá chào 5,95 tỷ tương đương 152,56 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Phú, đặc biệt là khu vực đường Tân Sơn Nhì.

So với giá đất nền khu vực Tân Sơn Nhì hiện dao động khoảng 80-100 triệu/m² tùy vị trí, với kết cấu nhà cũ 3 tầng xây dựng chắc chắn, giá 5,95 tỷ cho ~39m² đất có nhà 3 tầng là mức giá đẩy lên khá cao. Nếu tính riêng giá đất theo khu vực thì giá đất đã chiếm khoảng 4,5-5 tỷ là hợp lý. Phần còn lại ~1 tỷ cho nhà 3 tầng cũ xây dựng chắc chắn có thể chấp nhận được, nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ kết cấu và nội thất.

Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Với 108m² sàn, chi phí xây mới dao động khoảng 650-750 triệu. Nếu muốn xây mới hoàn thiện lại toàn bộ, người mua cần tính thêm chi phí phá dỡ và thời gian chờ xây dựng. Tính tổng lại, giá này phản ánh giá đất khá cao và nhà hiện hữu ở mức chấp nhận được nhưng không có lợi thế giá xây mới.

Đánh giá: Giá chào bán đang nằm ở mức cao trên thị trường, người mua cần cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá ít nhất 5-7% để tránh mua với giá bị đội so với giá đất và giá trị thực của nhà.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm nhựa rộng gần 8m có thể xe hơi thông thoáng, thuận tiện di chuyển, hiếm gặp ở khu vực trung tâm Tân Phú vốn nhiều hẻm nhỏ.
• Nhà 3 tầng BTCT, kết cấu chắc chắn, nội thất đầy đủ, có thể dọn vào ở ngay, tiết kiệm chi phí sửa chữa.
• Nhà nở hậu, chiều dài 9,5m và ngang 4m, không bị bí bách về chiều sâu, tạo không gian sử dụng hợp lý.
• Sổ hồng mới năm 2025, pháp lý rõ ràng giúp người mua yên tâm tránh rủi ro tranh chấp, quy hoạch.
• Vị trí độc lập trên đường Tân Sơn Nhì – một trong những trục đường chính của quận Tân Phú, khu dân cư đồng bộ, không còn lộ giới, đảm bảo an ninh và phát triển bền vững.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với gia đình cần không gian rộng rãi 4 phòng ngủ và 3 nhà vệ sinh. Hẻm rộng giúp thuận tiện di chuyển xe hơi, phù hợp gia đình có xe ô tô.

Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ do vị trí đẹp, hẻm rộng và nhà xây dựng chắc chắn. Tuy nhiên cần cân nhắc chi phí đầu tư nội thất nếu muốn khai thác cho thuê cao cấp.

Đầu tư xây dựng lại không phải là phương án tối ưu khi giá đất đã khá cao, chi phí xây mới và phá dỡ sẽ làm giảm lợi nhuận.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ kết cấu chịu lực của nhà 3 tầng, đặc biệt phần móng và cột do nhà đã xây lâu có thể xuống cấp nhẹ.
• Kiểm tra nội thất, hệ thống điện nước, phòng vệ sinh để tránh phát sinh sửa chữa ngay sau mua.
• Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh rủi ro thay đổi lộ giới hoặc dự án ảnh hưởng trong tương lai mặc dù chủ nhà khẳng định đã hết lộ giới.
• Kiểm tra khả năng quay đầu xe và lưu thông trong hẻm khi hẻm rộng 8m nhưng có thể bị hạn chế do các phương tiện đỗ xe.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ mới năm 2025 cần đối chiếu kỹ thông tin tại Phòng Tài nguyên và Môi trường để tránh giả mạo.