Nhận định về mức giá 25 tỷ đồng cho tòa nhà 419 Nguyễn Thái Bình, Quận Tân Bình
Mức giá 25 tỷ đồng cho diện tích 72 m² (4.2x19m) tương đương giá khoảng 347 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà phố tại Quận Tân Bình hiện nay. Tuy nhiên, đây là tòa nhà 6 tầng có thang máy, đang cho thuê với hợp đồng 50 triệu đồng/tháng còn 5 năm và có khả năng tiếp tục ký kết, nên tính thanh khoản và giá trị đầu tư có thể được nâng lên đáng kể.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Thông tin tòa nhà 419 Nguyễn Thái Bình | Giá tham khảo nhà phố khu vực Quận Tân Bình (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 72 m² (4.2x19m) | 70 – 80 m² |
| Loại hình | Nhà mặt phố, 6 tầng, thang máy, 10 phòng ngủ | Nhà phố 3-5 tầng, thường không có thang máy |
| Giá bán | 25 tỷ đồng (~347 triệu/m²) | Khoảng 90 – 150 triệu/m² đối với nhà phố thông thường |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đầy đủ sổ đỏ, pháp lý rõ ràng |
| Thu nhập cho thuê | 50 triệu/tháng, hợp đồng còn 5 năm | Nhà phố thông thường cho thuê mặt bằng hoặc văn phòng 20-30 triệu/tháng |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định đầu tư
Giá bán cao gấp khoảng 2-3 lần so với mặt bằng nhà phố thông thường tại Quận Tân Bình, tuy nhiên tòa nhà sở hữu nhiều điểm cộng:
- Thiết kế hiện đại, 6 tầng với thang máy, phù hợp làm văn phòng hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ.
- Hợp đồng cho thuê hiện tại ổn định với giá thuê 50 triệu/tháng, tạo dòng tiền đều đặn.
- Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Thái Bình, khu vực có nhiều tiện ích và giao thông thuận lợi.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng, thuận tiện cho việc chuyển nhượng.
Tuy nhiên, người mua cần lưu ý:
- Đánh giá kỹ hợp đồng cho thuê hiện tại: thời hạn, điều kiện gia hạn, năng lực khách thuê để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Khảo sát kỹ tình trạng tòa nhà, chi phí bảo trì, quản lý vận hành và các chi phí phát sinh khác.
- Xem xét khả năng phát triển khu vực xung quanh trong tương lai để dự đoán giá trị tài sản.
- Thương lượng giá với người bán dựa trên dòng tiền thu nhập và chi phí đầu tư để đạt mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên giá thị trường nhà phố bình quân từ 90 – 150 triệu/m² và tính thêm giá trị gia tăng từ tòa nhà 6 tầng có thang máy cùng hợp đồng cho thuê ổn định, mức giá hợp lý có thể dao động khoảng 18 – 20 tỷ đồng (tương đương 250 – 280 triệu/m²). Mức giá này vừa phản ánh giá trị tài sản cố định, vừa đảm bảo tỷ suất sinh lời đầu tư hợp lý 6-8%/năm từ tiền cho thuê.
