Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích đất 190 m², giá chào 13 tỷ đồng tương đương 68,42 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hiệp Bình Chánh, đặc biệt trên tuyến đường Kha Vạn Cân.
Nhà hiện trạng gồm 2 tầng, 3 phòng ngủ, 2 WC và dãy trọ 7 phòng có gác lửng đang cho thuê kín, mang lại nguồn thu ~25 triệu/tháng. Nếu tính riêng lợi tức cho thuê, tỷ suất lợi nhuận khoảng 2,3%/năm, khá thấp so với tiêu chuẩn đầu tư nhà đất (thông thường từ 5-7%/năm).
Chi phí xây dựng mới cho nhà 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với tổng diện tích sàn dự kiến khoảng 200-220 m² thì chi phí xây dựng khoảng 1,4-1,5 tỷ. Giá đất thực tế trong khu vực hiện dao động 50-55 triệu/m² cho đất nền đẹp mặt tiền đường lớn, nên giá đất tương đương 9,5-10,5 tỷ cho 190 m².
Như vậy, phần chênh lệch giá khoảng 2,5-3,5 tỷ có thể đến từ hiện trạng nhà + dãy trọ đang cho thuê, tuy nhiên mức giá này đang bị đẩy lên khá cao, gần như “ngáo giá” khoảng 25-35% so với giá đất tham khảo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay trung tâm Hiệp Bình Chánh, trục đường Kha Vạn Cân, gần vòng xoay Bình, rất thuận tiện giao thông.
- Đường hẻm xe hơi, rộng rãi, thuận tiện cho xe tải lớn, hiếm hẻm xe hơi trong khu vực.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng hoặc cải tạo mở rộng.
- Dãy trọ 7 phòng có gác đang cho thuê kín tạo dòng tiền ổn định, phù hợp cho nhà đầu tư thích dòng tiền.
- Không dính quy hoạch lớn, chỉ lộ giới khoảng 3m trên tổng 13m đường quy hoạch, tương đối an tâm về pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và hiện trạng dãy trọ đang cho thuê, kịch bản tối ưu nhất là đầu tư giữ tiền kết hợp khai thác dòng tiền cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ dịch vụ mini. Nếu có vốn, có thể cải tạo lại dãy trọ hiện hữu để tăng giá thuê hoặc xây dựng mới căn hộ dịch vụ, tận dụng xu hướng thuê nhà ở và lưu trú dài hạn gần khu vực trung tâm thành phố Thủ Đức.
Khả năng xây lại nhà ở hoặc căn hộ mini cũng rất tiềm năng do đất nở hậu, quy hoạch hẻm xe hơi rộng.
Phương án ở thực kết hợp cho thuê cũng phù hợp với gia đình đa thế hệ hoặc nhà đầu tư cá nhân.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Trục chính Kha Vạn Cân, Hiệp Bình Chánh | Đường số 7, Hiệp Bình Chánh, hẻm xe máy | Đường Hiệp Bình, gần Kha Vạn Cân, hẻm xe hơi |
| Diện tích đất (m²) | 190 | 150 | 180 |
| Giá chào (tỷ đồng) | 13 | 7,5 | 10,8 |
| Đơn giá/m² (triệu đồng) | 68,42 | 50 | 60 |
| Hiện trạng | Nhà 2 tầng + dãy trọ 7 phòng đang cho thuê | Nhà 1 trệt 1 lầu, mới xây | Nhà cũ 3 tầng, cần sửa chữa |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Đặc điểm khác | Hẻm xe hơi, nở hậu, đường quy hoạch 13m | Hẻm nhỏ, chỉ xe máy | Hẻm xe hơi, gần đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà và dãy trọ: xem có hư hỏng, thấm dột, móng yếu hay không để dự trù chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt về chỉ giới đường đỏ và lộ giới đường Kha Vạn Cân để tránh bị thu hồi đất hoặc lộ giới mở rộng.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, tính hợp pháp của dãy trọ cho thuê (phòng trọ có phép xây dựng, giấy tờ cho thuê).
- Đánh giá hẻm xe hơi có đảm bảo quay đầu xe, thoát hiểm, tránh tình trạng hẻm cụt khó lưu thông.
- Kiểm tra phong thủy căn nhà, đặc biệt lưu ý nhà nở hậu có thể ảnh hưởng đến dòng chảy năng lượng.
- Đàm phán giá kỹ do mức giá đang ở ngưỡng cao, có thể hạ giá từ 10-15% nếu phát hiện lỗi hoặc chi phí cải tạo lớn.
