Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích đất 42 m², tổng diện tích sàn ước tính khoảng 210 m² (42m² x 5 tầng). Giá bán là 7,6 tỷ đồng tương đương ~180,95 triệu/m² sàn.
So sánh với mặt bằng giá nhà trong khu vực Phúc Lợi, Long Biên, giá đất mặt phố phổ biến dao động từ 90-130 triệu/m² tùy vị trí. Nhà mới xây, mặt tiền rộng có thể đẩy giá cao hơn, tuy nhiên mức giá gần 181 triệu/m² là khá cao, tương đương nhà liền kề khu Vinhomes Riverside – nơi này có giá đất nền từ 120-150 triệu/m² nhưng nhà xây mới hoàn thiện thường dưới 160 triệu/m².
Nếu tính chi phí xây dựng mới:
– Giá xây thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², với 210 m² sàn thì chi phí xây dựng khoảng 1,3 – 1,5 tỷ đồng.
– Giá đất được ước tính khoảng 7,6 tỷ – 1,5 tỷ = 6,1 tỷ / 42 m² = 145 triệu/m² đất, mức này khá cao so với khu vực Phúc Lợi đang phát triển, chưa phải trung tâm Long Biên.
Nhận xét về giá: Mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá đất khu vực, có thể do vị trí lô góc, mặt tiền rộng và thiết kế nhà hiện đại. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc kỹ do giá đã tiệm cận khu cao cấp hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc, mặt tiền rộng tại ngõ 193 Phúc Lợi giúp nhà rất thoáng, nhiều ánh sáng và tầm nhìn rộng hơn các nhà liền kề.
- Nhà thiết kế hiện đại, nội thất đầy đủ, 4 phòng ngủ phù hợp gia đình đông người hoặc có nhu cầu nhiều phòng.
- Vị trí gần Vinhomes Riverside, chợ, trường học, tiện ích đầy đủ, dân trí cao, an ninh tốt.
- Pháp lý sạch, sổ đỏ chính chủ, sẵn sàng giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu 5 tầng, 4 phòng ngủ, nhà phù hợp để ở thực với không gian rộng rãi, thoáng sáng.
Đồng thời có thể khai thác cho thuê căn hộ hoặc văn phòng nhỏ, đặc biệt phù hợp với gia đình nhiều thế hệ hoặc khách hàng muốn đầu tư lâu dài.
Cũng có thể cân nhắc mua để đầu tư xây mới lại nếu muốn nâng cao giá trị nhưng chi phí xây dựng mới khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 215 Phúc Lợi) | Đối thủ 2 (Ngõ 180 Phúc Lợi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 42 | 40 | 44 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 7,6 | 6,1 | 7,0 |
| Đơn giá/m² sàn (triệu) | 180,95 | 152 | 159 |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Ưu điểm | Lô góc, mặt tiền rộng, nội thất đầy đủ, thiết kế hiện đại | Nhà 4 tầng, giá mềm hơn, vị trí hơi sâu ngõ | 5 tầng, giá tốt hơn, mặt tiền nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà do đã xây 5 tầng, đặc biệt móng và hệ thống chống thấm, tránh hiện tượng xuống cấp sau một thời gian sử dụng.
- Xác minh quy hoạch khu vực, chắc chắn không có dự án giải toả trong tương lai gần vì giá đất khá cao.
- Do nhà lô góc nên kiểm tra kỹ hướng nhà, phong thủy, tránh lỗi góc nhọn nếu người mua quan tâm.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch ngõ, đường vào nhà thuận tiện.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, nội thất có bảo hành và còn dùng tốt không.
