Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất công nhận 63,3m², với kích thước 5.2×12.5m, xây dựng 1 trệt, lửng, 2 lầu và sân thượng, tổng diện tích sử dụng khoảng 310m² (tính cả các sàn các tầng). Giá bán là 4.5 tỷ đồng, tương đương khoảng 71 triệu/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung hẻm trong khu vực Linh Chiểu – Thủ Đức, bởi đất nền quận Thủ Đức hiện nay dao động ở mức 60-70 triệu/m² đất thổ cư mặt tiền, nhưng nhà xây dựng có thể tính theo giá xây mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tương đương 1.8-2.1 tỷ cho phần xây dựng 310m² sàn.
Tuy nhiên, cần lưu ý nhà thuộc dạng nhà hẻm, nở hậu, thường khó tận dụng hết diện tích và có thể ảnh hưởng đến chi phí sửa chữa, cải tạo hoặc phong thủy. Giá đất 4.5 tỷ trên diện tích đất 63,3m² tương đương ~71 triệu/m² là mức giá sát hoặc hơi cao so với mặt bằng khu vực.
Nhà đã có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch, điều này là điểm cộng lớn, giảm rủi ro cho người mua.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần các trường đại học lớn như Đại học Ngân hàng, Đại học Cảnh sát, Cao đẳng Nghề TPHCM, thuận lợi cho thuê sinh viên hoặc cán bộ nhân viên giáo dục.
– Hẻm nhỏ, nhưng gần mặt tiền đường Chương Dương, thuận tiện di chuyển.
– Nhà xây 4 tầng, có sân thượng, thiết kế đủ phòng ngủ và vệ sinh cho gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
– Khu vực dân trí cao, an ninh tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí gần nhiều trường đại học và khu dân cư đông đúc, căn nhà rất phù hợp cho việc cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ dịch vụ sinh viên, cán bộ nhân viên. Ngoài ra, đây cũng là lựa chọn tốt để ở thực cho gia đình nhiều thế hệ. Tuy nhiên, nếu có điều kiện và nhu cầu đầu tư dài hạn, có thể cân nhắc đầu tư xây lại
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Q.Thủ Đức, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Q.Thủ Đức, mặt tiền nhỏ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 63.3 | 60 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 310 | 250 | 280 |
| Giá bán (tỷ) | 4.5 | 3.8 | 5.0 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 71 | 76 | 89 |
| Vị trí | Hẻm, gần ĐH Ngân hàng | Hẻm, cách ĐH Ngân hàng 500m | Mặt tiền, xa trung tâm hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Kết cấu | Nhà 4 tầng | Nhà 3 tầng | Nhà 5 tầng mới |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm có đủ rộng để quay đầu xe và phương tiện lớn không, tránh khó khăn khi di chuyển hoặc vận chuyển hàng hóa.
- Đánh giá tình trạng nhà cũ, kết cấu xây dựng có bị thấm dột, nứt nẻ hay xuống cấp không, tránh tốn kém chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực
- Xác định xem nhà nở hậu có gây khó khăn hoặc hạn chế trong thiết kế, xây dựng cải tạo hay không.
Nhận xét về giá: Mức giá 4.5 tỷ cho căn nhà 310m² sử dụng tại khu vực Linh Chiểu – Thủ Đức ở thời điểm hiện tại là mức giá khá sát so với thị trường, không hề thấp. Người mua cần cân nhắc kỹ vì giá đã ở ngưỡng cao, gần bằng giá đất mặt tiền nhỏ trong khu vực. Nếu chủ nhà có thể thương lượng giảm 5-7% sẽ hợp lý hơn do đây là nhà trong hẻm, nở hậu, có thể ảnh hưởng đến tiện ích và giá trị khai thác.
Nếu người mua không gấp và có kinh nghiệm, nên kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà trước khi xuống tiền. Trường hợp cần mua nhanh, vị trí gần trường học lớn và dân trí cao là điểm cộng lớn để chốt.
