Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền diện tích 90m², mặt tiền 4,5m, đường trước nhà rộng 7,5m, tọa lạc trên đường Lê Sát, phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu – vị trí trung tâm Đà Nẵng có giá trị cao. Giá chào bán 9,6 tỷ đồng tương đương 107 triệu/m². Với nhà mặt tiền trung tâm Đà Nẵng, mức giá này thuộc nhóm cao nhưng không quá đắt nếu xét về vị trí và tiềm năng kinh doanh.
Nhà hiện trạng 1 lầu, không phải nhà cao tầng, do đó giá trị thực dựa trên nhà cũ và giá đất. Giá đất mặt tiền khu vực này hiện dao động khoảng 90-110 triệu/m² tùy vị trí chính xác, do đó mức 107 triệu/m² là sát giá thị trường. Tuy nhiên, nhà chỉ có 1 lầu, chưa tận dụng được tối đa quy hoạch cho phép xây dựng tới 7 tầng + tum + hầm nên cơ hội tăng giá còn lớn nếu xây dựng lại.
Cần lưu ý: Nhà chỉ có 1 lầu, chưa tận dụng được toàn bộ tiềm năng xây dựng. Nếu xây mới, chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 7 tầng ~ 630m² sàn, chi phí xây dựng tầm 4-4,4 tỷ. Giá đất thực tế có thể được tính khoảng 5,2-5,6 tỷ đồng, tức là giá đất kèm nhà đang bị định giá khá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng 4,5m trên tuyến đường 7,5m rất hiếm, thuận tiện cho kinh doanh và đậu đỗ xe.
– Vị trí sát Đại học Kiến Trúc và các dự án lớn như tòa tháp 69 tầng, Masteri tạo sức hút lớn về kinh doanh và cho thuê.
– Đang có hợp đồng cho thuê 7 triệu/tháng, tạo dòng tiền ổn định.
– Pháp lý rõ ràng, sổ hồng chính chủ, giảm rủi ro.
– Quy hoạch cho phép xây dựng cao tầng lên đến 7 tầng + tum + hầm, có thể phát triển tối đa giá trị tài sản.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để: Đầu tư xây dựng lại tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ cho thuê để tối ưu lợi nhuận. Ở thực thì diện tích 90m² và chỉ 1 lầu khá hạn chế.
Ngoài ra, giữ lại hiện trạng cho thuê cũng được nhưng giá cho thuê 7 triệu/tháng chưa cao so với mặt bằng quanh khu vực, có thể tăng giá sau khi cải tạo hoặc xây mới.
Kinh doanh mặt tiền hoặc cho thuê văn phòng, cửa hàng là hướng khai thác khả thi do vị trí đắc địa.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Núi Thành) | Đối thủ 2 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 | 85 | 95 |
| Mặt tiền (m) | 4,5 | 4 | 5 |
| Số tầng | 1 lầu | 3 lầu | 2 lầu |
| Đường trước nhà (m) | 7,5 | 8 | 7 |
| Giá (tỷ) | 9,6 | 9,8 | 10,5 |
| Giá/m² (triệu) | 107 | 115 | 110 |
| Tiềm năng xây dựng | 7 tầng + tum + hầm | 5 tầng | 3 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ cấu trúc nhà cũ, đặc biệt phần móng và kết cấu chịu lực nếu có kế hoạch xây lên cao tầng.
- Xác nhận quy hoạch chi tiết và mật độ xây dựng thực tế để tránh phát sinh chi phí hoặc không được phép xây hết tầng.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp đất đai, đặc biệt khu vực trung tâm thường có rủi ro liên quan đến quy hoạch.
- Đánh giá kỹ hợp đồng cho thuê hiện tại: thời hạn, điều khoản tăng giá, để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh và giao thông, đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi quy hoạch mở đường hoặc dự án lớn sắp tới.
Kết luận: Giá chào 9,6 tỷ là mức giá không quá cao so với thị trường, nhưng người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-7% do nhà hiện trạng chỉ có 1 lầu, chưa tận dụng hết tiềm năng xây dựng. Nếu có kế hoạch xây mới tận dụng quy hoạch 7 tầng trở lên, đây là cơ hội tốt để đầu tư lâu dài. Nếu mua để ở hoặc cho thuê hiện tại, cần cân nhắc dòng tiền cho thuê còn thấp, có thể nâng cấp hoặc xây lại để gia tăng giá trị.
