Thẩm định giá trị thực:
Nhà trong hẻm ô tô rộng 3m, diện tích 75m² (5,4m x 14m), có 1 lầu và 2 phòng ngủ, tọa lạc trên đường Hùng Vương, trung tâm Quận Thanh Khê, Đà Nẵng. Giá chào bán 5,49 tỷ đồng tương đương khoảng 73,2 triệu/m².
So với mặt bằng giá nhà đất trung tâm Thanh Khê hiện nay, các căn nhà phố mặt tiền hoặc hẻm ô tô rộng có giá phổ biến từ 70-85 triệu/m² tùy vị trí và trạng thái nhà. Nhà có gác lửng kiên cố, nhưng kết cấu không mới, chưa rõ mức độ bảo trì, nên chưa thể tính bằng giá xây mới (6-7 triệu/m² cho xây dựng thô + hoàn thiện) mà tập trung vào giá trị vị trí và pháp lý sổ hồng rõ ràng.
Với hẻm 3m, xe ô tô vẫn ra vào được nhưng sẽ hạn chế về không gian để quay đầu và đỗ xe dài ngày. Đây là điểm hạn chế so với hẻm rộng hơn 5-6m trong khu vực. Diện tích 75m² khá chuẩn, phù hợp xây dựng nhà ở hoặc cải tạo nâng tầng.
Nhận xét về giá: Giá 5,49 tỷ cho căn nhà hẻm trung tâm Thanh Khê là mức giá tương đối cao, gần sát ngưỡng trên của thị trường khu vực nhưng chưa vượt ngưỡng quá đắt. Tuy nhiên, với hẻm chỉ 3m và nhà còn cũ, người mua nên thương lượng giảm giá ít nhất 5-7% để bù cho chi phí cải tạo, sửa chữa và bất tiện về giao thông.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm lõi Quận Thanh Khê, gần chợ Cồn, Big C, ga tàu, sân bay, thuận tiện đi lại.
- Kiệt ô tô rộng 3m, vẫn đảm bảo lưu thông xe hơi, hiếm nhà có kiệt ô tô trong khu vực trung tâm nhiều hẻm nhỏ chỉ 1-2m.
- Đất vuông vức, mặt tiền rộng 5,4m, dễ dàng cải tạo mở rộng tầng hoặc thêm phòng.
- Sổ hồng chính chủ, pháp lý minh bạch, miễn thuế TNCN, rất thuận lợi cho giao dịch và vay vốn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực: Vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ, thích hợp với gia đình nhỏ cần không gian ổn định.
- Đầu tư xây mới hoặc cải tạo:
- Cho thuê dòng tiền:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Trung tâm Thanh Khê, kiệt ô tô 3m | Hẻm oto 5m, cách đường lớn 80m, Quận Thanh Khê | Nhà mặt tiền hẻm 4m, gần chợ Cồn |
| Diện tích | 75m² (5,4x14m) | 70m² (5x14m) | 80m² (5x16m) |
| Giá bán | 5,49 tỷ (~73 triệu/m²) | 5,2 tỷ (~74 triệu/m²) | 6,2 tỷ (~77 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Trạng thái nhà | Nhà gác lửng cũ, cần cải tạo | Nhà mới xây 1 lầu | Nhà cũ 2 lầu |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp đất trong hẻm.
- Khảo sát thực tế hiện trạng nhà, kiểm tra kết cấu gác lửng, thấm dột, điện nước.
- Xem xét quy hoạch hẻm trong tương lai, khả năng nâng cấp mở rộng đường hay quy hoạch cấm xây dựng.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà và kiệt, tránh lỗi hung sát, ngõ cụt gây khó khăn vận chuyển.
- Xem xét khả năng đỗ xe ô tô và quay đầu trong hẻm, tránh phát sinh chi phí và bất tiện.
