Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 trệt + 3 lầu hoàn công trên diện tích 80m², tổng diện tích sàn khoảng 320m² (80m² x 4 tầng). Giá chào bán hơn 7 tỷ đồng, tương đương khoảng 87,5 triệu/m² sàn.
So với mặt bằng xây dựng mới hiện nay, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện nhà cao tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây mới khoảng 2,1-2,24 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá thị trường nhà hoàn thiện tại khu vực Thủ Đức hiện dao động từ 60-90 triệu/m² tùy vị trí và chất lượng, căn này thuộc khu dân cư cao tầng, an ninh, hẻm xe hơi rộng, nên mức giá 87,5 triệu/m² là trong ngưỡng cao nhưng không quá ngáo giá.
Nhận xét: Giá này ở mức cao so với trung bình khu vực (~70-75 triệu/m²) nhưng do nhà hoàn công, xây dựng 4 tầng, có sân để ô tô và hẻm xe tải tránh được, nên có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hiện trạng nhà và pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đường số 50, Phường Hiệp Bình Chánh, khu dân cư cao tầng, an ninh tốt, dân trí cao.
- Hẻm xe hơi, ô tô vào tận nhà, thuận tiện cho giao thông và để xe.
- Nhà xây 4 tầng hoàn công đầy đủ, có sân để ô tô trong nhà, 4 phòng ngủ, 4 WC, phòng thờ và 2 sân thượng thoáng mát.
- Gần trung tâm thương mại lớn Gigamall Phạm Văn Đồng và giáp ranh quận Bình Thạnh, tăng tiềm năng giá trị.
- Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, có thể công chứng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế với gia đình nhiều thế hệ hoặc có nhu cầu không gian rộng. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê văn phòng, hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp do vị trí gần Gigamall và khu dân cư văn minh.
Khả năng đầu tư xây dựng lại thấp do nhà mới xây và hoàn công đầy đủ, không có lợi thế đất trống hoặc nhà nát để tái đầu tư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 48, Hiệp Bình Chánh) |
Đối thủ 2 (Đường số 52, Hiệp Bình Chánh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 80 m² | 85 m² | 75 m² |
| Diện tích sàn | ~320 m² (4 tầng) | ~300 m² (3 tầng) | ~280 m² (3 tầng) |
| Giá bán | 7 tỷ (~87,5 triệu/m²) | 6,2 tỷ (~75 triệu/m²) | 5,8 tỷ (~82,1 triệu/m²) |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, đường lớn | Hẻm xe máy, nhỏ hơn | Hẻm xe hơi, hẹp hơn 1m |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ | Sổ hồng, nhà cũ cần sửa chữa | Sổ hồng, nhà mới xây 3 tầng |
| Tiện ích xung quanh | Gần Gigamall, an ninh cao | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần bệnh viện, đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng xây dựng: tường, trần, hệ thống điện nước có bị xuống cấp hay thấm dột không.
- Xác minh việc hoàn công và so sánh đúng với giấy tờ sổ hồng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt là dự án mở rộng đường hoặc quy hoạch công viên, tránh mua nhà nằm trong diện giải tỏa.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy, vì nhà 4 tầng nên lưu ý về ánh sáng và thông gió.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, dù hẻm xe hơi nhưng cần chắc chắn không bị cấm hoặc khó khăn giao thông.
- Đàm phán giảm giá dựa trên các yếu tố: giá trên thị trường đang cao hơn trung bình, nhà không phải mặt tiền chính, có thể đề xuất giảm từ 5-7% để hợp lý hơn.
