Nhận xét về mức giá 4,797 tỷ cho nhà 18m², 4 tầng tại ngõ 40, Phố Đoàn Thị Điểm, Đống Đa, Hà Nội
Mức giá 4,797 tỷ đồng tương đương khoảng 266,5 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ nhỏ trong khu vực Đống Đa, Hà Nội.
Phân tích chi tiết về mức giá và các yếu tố liên quan
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem | Tham khảo thị trường khu vực Đống Đa | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 18 m² | Nhà ngõ nhỏ phổ biến từ 15 đến 25 m² | Diện tích nhỏ, giới hạn khả năng xây dựng và tiện ích. |
| Số tầng | 4 tầng | Nhà 3-5 tầng phổ biến trong ngõ nhỏ Đống Đa | Chiều cao phù hợp với nhu cầu ở và kinh doanh nhỏ. |
| Giá/m² | 266,5 triệu/m² | Khoảng 150-220 triệu/m² đối với nhà cùng phân khúc và vị trí | Giá đang cao hơn trung bình thị trường 20-70 triệu/m², cần xem xét kỹ yếu tố đặc biệt. |
| Vị trí | Ngõ 40, Phố Đoàn Thị Điểm, cách đường ô tô 10 bước chân | Khu vực trung tâm, tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện | Vị trí tốt, gần đường ô tô nhưng trong ngõ nhỏ, không có mặt tiền đường lớn. |
| Tình trạng pháp lý | Đã có sổ đỏ chính chủ | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn | Minh bạch, giảm rủi ro giao dịch. |
| Nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Nhà thường cần cải tạo nâng cấp thêm | Cần dự trù chi phí sửa chữa, hoàn thiện thêm. |
| Đặc điểm nhà | Nhà nở hậu, diện tích 3m ngang x 6m dài | Nhà nở hậu có lợi thế về diện tích sử dụng | Giá có thể tăng do ưu điểm này. |
Những điểm cần lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Xác minh kỹ về hiện trạng nhà và giấy tờ pháp lý để tránh rủi ro.
- Đánh giá chi phí cải tạo, sửa chữa nếu nội thất chỉ hoàn thiện cơ bản.
- Kiểm tra quy hoạch, hạ tầng xung quanh để đảm bảo không bị ảnh hưởng tiêu cực trong tương lai.
- Xem xét khả năng sử dụng thực tế do diện tích rất nhỏ, phù hợp với gia đình ít người hoặc đầu tư cho thuê.
- Khả năng thanh khoản và tính thanh khoản của nhà ngõ nhỏ có thể kém hơn so với nhà mặt phố.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên mức giá trung bình khu vực và đặc điểm căn nhà, mức khoảng 3,7 – 4,0 tỷ đồng là mức giá hợp lý hơn, tương đương 205-222 triệu/m².
Để thương lượng với chủ nhà, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Diện tích nhỏ và vị trí trong ngõ khiến tính thanh khoản thấp hơn nhà mặt phố.
- Nội thất chỉ hoàn thiện cơ bản nên cần đầu tư thêm chi phí cải tạo.
- Giá hiện tại cao hơn trung bình thị trường từ 20-30%, khó thu hút người mua khác.
- Cam kết giao dịch nhanh, không phải đi vay ngân hàng, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và thủ tục.
Kết hợp với việc khảo sát thêm các căn nhà tương tự trong ngõ hoặc đường gần đó để có so sánh cụ thể sẽ giúp thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn.
