Nhận định về mức giá 22,8 tỷ đồng cho tòa nhà dịch vụ 27 phòng tại Khuyến Lương, Hoàng Mai, Hà Nội
Mức giá 22,8 tỷ đồng cho tòa nhà dịch vụ 7 tầng, diện tích đất 95 m², sử dụng 665 m², với 27 phòng khép kín, full nội thất, đang cho thuê ổn định là mức giá hợp lý trong bối cảnh hiện tại của thị trường bất động sản Hà Nội.
Phân tích chi tiết và số liệu dẫn chứng
1. Giá trên mỗi mét vuông so với thị trường khu vực
| Tiêu chí | Thông tin tòa nhà Khuyến Lương | Giá thị trường khu vực Hoàng Mai (tham khảo) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Giá bán | 22,8 tỷ đồng | 20 – 25 tỷ đồng cho nhà 7 tầng, diện tích ~90-100 m² | Giá tòa nhà nằm trong khoảng trung bình, không quá cao so với tòa nhà tương tự. |
| Giá/m² (diện tích đất) | 22,8 tỷ / 95 m² = 240 triệu/m² | Khoảng 200 – 250 triệu/m² tùy vị trí và trạng thái bất động sản | Giá/m² phù hợp, đặc biệt với vị trí gần Gamuda, mặt tiền rộng, dễ tiếp cận. |
| Tổng diện tích sử dụng | 665 m² (7 tầng x 95 m² tầng) | Không có số liệu chuẩn, tuy nhiên diện tích sử dụng lớn, tăng giá trị khai thác. | Diện tích sử dụng lớn giúp tối ưu thu nhập từ cho thuê. |
| Thu nhập cho thuê hàng tháng | 90 triệu đồng (trong thời gian nghỉ hè sinh viên) | 100 – 110 triệu đồng/tháng (khi sinh viên thuê kín phòng) | Thu nhập ổn định, có thể tăng lên khoảng 100-110 triệu khi hết mùa nghỉ hè. |
| Lợi nhuận sinh lời | Khoảng 6%/năm | 5 – 7%/năm đối với bất động sản cho thuê dịch vụ tại khu vực | Lợi nhuận sinh lời khá tốt, phù hợp với nhà đầu tư tìm dòng tiền ổn định. |
2. Vị trí và tiện ích
Tòa nhà tọa lạc tại ngõ 22 Khuyến Lương, Phường Trần Phú, Quận Hoàng Mai, Hà Nội, đối diện Gamuda Hoàng Mai – một khu đô thị hiện đại, nhiều tiện ích đồng bộ. Vị trí này có điểm mạnh lớn là:
- Gần đường Vành Đai 3, thuận tiện giao thông, dễ dàng tiếp cận các khu vực trung tâm và ngoại thành.
- Ngõ rộng, mặt tiền 6.5 m, chiều dài 14 m, tạo điều kiện thuận lợi cho vận hành kinh doanh dịch vụ cho thuê phòng.
- Pháp lý đầy đủ, sổ đỏ chính chủ, giấy phép xây dựng và PCCC hoàn chỉnh, đảm bảo an toàn pháp lý.
3. Chất lượng công trình và nội thất
Tòa nhà mới 100%, thiết kế hiện đại, có thang máy, 27 phòng khép kín được trang bị nội thất cao cấp, đảm bảo tiêu chuẩn cho thuê dịch vụ. Đây là điểm cộng lớn giúp giữ chân khách thuê và duy trì nguồn thu ổn định.
4. Những lưu ý khi quyết định đầu tư
- Thời gian lấp đầy phòng: Hiện tại tòa nhà cho thuê được khoảng 10 ngày trong tháng, chủ yếu do nghỉ hè sinh viên về quê. Cần khảo sát kỹ thị trường thuê phòng sinh viên sau mùa hè để đánh giá chính xác nguồn thu.
- Chi phí vận hành và bảo trì: Nhà có 7 tầng và thang máy, cần tính toán chi phí bảo trì, sửa chữa, điện nước, quản lý để xác định lợi nhuận thực nhận.
- Tính pháp lý và quy hoạch: Mặc dù đã có sổ đỏ và giấy phép, cần kiểm tra kỹ các quy hoạch xung quanh để tránh rủi ro bị ảnh hưởng do quy hoạch mới.
- Khả năng tăng giá trị và phát triển: Khu vực Hoàng Mai đang phát triển mạnh, nếu có kế hoạch mở rộng hoặc nâng cấp dịch vụ cho thuê có thể tăng giá trị tài sản.
Kết luận
Với mức giá 22,8 tỷ đồng, tòa nhà cho thuê dịch vụ 27 phòng tại Khuyến Lương, Hoàng Mai có giá trị hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định khoảng 6%/năm. Đây là lựa chọn phù hợp cho nhà đầu tư muốn sở hữu tài sản có dòng tiền đều đặn, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, cần lưu ý về mùa vụ thuê phòng và chi phí vận hành để đánh giá chính xác lợi nhuận thực nhận trước khi quyết định xuống tiền.
