Check giá "HƠN 2 TỶ NHÀ MỚI ĐÓN TẾT. LÊ TRỌNG TẤN. TÂN PHÚ.NHANH CÒN THƯƠNG LƯỢNG"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà 3 tầng với diện tích đất 24m², diện tích sử dụng 48m², tọa lạc tại đường D9, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú. Giá chào bán 2,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 118,75 triệu/m² sàn. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tây Thạnh và Tân Phú.

Với kết cấu nhà 3 tầng hoàn thiện cơ bản, chi phí xây dựng hiện nay ước tính từ 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây mới khoảng 300-350 triệu cho diện tích sàn này (48m² x 3 tầng). Giá đất thực tế chiếm phần lớn giá trị, với diện tích đất 24m² thì giá đất ước tính khoảng 2 tỷ đồng (khoảng 83 triệu/m² đất). Đây là mức giá cao hơn trung bình đất hẻm xe hơi trong khu vực thường dao động 60-80 triệu/m² tùy vị trí.

Nhận xét về giá: Giá chào hiện đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với giá thị trường khu vực do vị trí gần mặt tiền Lê Trọng Tấn và khu vực Eaon Celedon. Tuy nhiên, diện tích đất quá nhỏ, hẻm xe hơi có thể gây giới hạn về tiện ích và mở rộng. Đây là điểm cần thương lượng để giảm giá.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí gần mặt tiền Lê Trọng Tấn – tuyến đường chính, thuận tiện đi lại và kinh doanh.
• Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện để ô tô ra vào – khá hiếm trong phân khúc nhà hẻm nhỏ.
• Kết cấu 3 tầng với 2 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình hoặc kinh doanh nhỏ.
• Gần các trường đại học lớn (Công nghiệp Thực phẩm, Công thương), tiềm năng cho thuê sinh viên hoặc cán bộ giảng viên.
• Đã có sổ hồng, pháp lý rõ ràng, công chứng nhanh.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn nhắm vào đối tượng sinh viên, nhân viên văn phòng quanh khu vực. Kinh doanh đa ngành nghề nhỏ như spa, văn phòng đại diện, hoặc cửa hàng tiện lợi cũng khả thi nhờ vị trí gần mặt tiền và hẻm xe hơi. Đầu tư xây lại cao tầng sẽ gặp hạn chế do diện tích đất nhỏ và chi phí xây dựng cao, không tối ưu lợi nhuận.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, vì nhà hoàn thiện cơ bản có thể ẩn chứa thấm dột hoặc xuống cấp nhẹ.
• Kiểm tra quy hoạch hẻm đường D9 có được mở rộng hay bị giới hạn không để tránh bị kẹt xe hoặc khó quay đầu.
• Xác minh rõ ràng giấy tờ sổ hồng, tránh tranh chấp về diện tích do đất nhỏ và sát mặt tiền.
• Đánh giá phong thủy cửa chính và hướng nhà, vì kích thước đất hẹp có thể ảnh hưởng đến ánh sáng và luồng khí.