Nhận định tổng quan về mức giá 18,8 tỷ đồng cho khách sạn 7 tầng tại Đường Dương Đình Nghệ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 18,8 tỷ đồng tương đương với khoảng 170,91 triệu đồng/m² trên diện tích sử dụng 724 m². Đây là mức giá khá cao cho khu vực Sơn Trà, tuy nhiên cần phân tích chi tiết dựa trên vị trí, tiềm năng khai thác, và thực trạng bất động sản.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
| Yếu tố | Thông tin Bất động sản | Đặc điểm thị trường và so sánh |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Dương Đình Nghệ, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà, cách biển Mỹ Khê 300m | Vị trí đắc địa, gần biển Mỹ Khê, khu vực phát triển mạnh về du lịch, khách sạn, giá đất thường cao hơn trung bình Quận Sơn Trà (trung bình 120-150 triệu/m² tại các vị trí gần biển). |
| Diện tích đất và xây dựng | Diện tích đất 110 m², chiều dài 18m, chiều ngang 6m, diện tích sử dụng 724 m² trên 7 tầng | Diện tích đất nhỏ nhưng xây dựng cao tầng tận dụng tối đa diện tích sử dụng, phù hợp mô hình khách sạn nhỏ hoặc căn hộ dịch vụ. |
| Tình trạng và tiện nghi | Khách sạn 7 tầng, 21 phòng, nội thất đầy đủ, đang khai thác ổn định | Khách sạn vận hành, có dòng tiền đều đặn là điểm cộng lớn, giảm rủi ro đầu tư so với bất động sản chưa khai thác. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho giao dịch và chuyển nhượng. |
| So sánh giá thị trường | Giá đề xuất 170,91 triệu/m² | Giá đất nền trong khu vực trung bình khoảng 120-150 triệu/m² cho đất mặt tiền gần biển, khách sạn xây dựng hoàn chỉnh và vận hành có thể được định giá cao hơn từ 20-40% tùy vị trí và chất lượng khai thác. |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 18,8 tỷ đồng là hợp lý nếu khách sạn duy trì được hiệu suất khai thác và dòng tiền ổn định như hiện tại. Đây là điểm mạnh lớn, giúp giảm thiểu rủi ro đầu tư so với mua đất trống hoặc dự án chưa vận hành.
Ngược lại, nếu dòng tiền không ổn định hoặc chi phí vận hành cao, mức giá này có thể gây áp lực lợi nhuận và không còn hấp dẫn.
Lưu ý khi muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ báo cáo tài chính và hiệu suất khai thác khách sạn trong ít nhất 12 tháng gần nhất để xác nhận dòng tiền.
- Đánh giá lại tình trạng pháp lý, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh khách sạn, các cam kết thuê phòng nếu có.
- Xác định chi phí vận hành, bảo trì để tính toán lợi nhuận thực nhận.
- Thương lượng với chủ đầu tư về giá, có thể đề xuất giá thấp hơn 5-10% dựa trên các yếu tố như chi phí bảo trì cần thiết, rủi ro kinh doanh trong mùa thấp điểm.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 17,0 – 17,8 tỷ đồng (tương đương 150-160 triệu/m²) là hợp lý hơn nếu bạn muốn có biên lợi nhuận an toàn khi đầu tư. Mức giá này vẫn phản ánh được vị trí đắc địa và tình trạng vận hành khách sạn.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhu cầu bảo trì và nâng cấp khách sạn trong thời gian tới có thể phát sinh chi phí lớn.
- Rủi ro mùa vụ và biến động khách du lịch có thể ảnh hưởng đến doanh thu.
- So sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch với mức giá thấp hơn trong khu vực.
- Cam kết thanh toán nhanh, không cần vay ngân hàng giúp chủ nhà giảm thiểu rủi ro giao dịch.
