Nhận định mức giá 17,7 tỷ cho toà nhà Apartment & Hotel tại Tô Hiến Thành, Đà Nẵng
Mức giá 17,7 tỷ đồng cho toà căn hộ 4 tầng 1 tum, diện tích 75m², với 10 căn hộ cho thuê là mức giá khá cao trên thị trường hiện tại, nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như vị trí đắc địa, tiềm năng sinh lời cao và pháp lý minh bạch.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS tại Tô Hiến Thành | Tham khảo thị trường Đà Nẵng tương tự | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Trung tâm Phước Mỹ, Sơn Trà, gần biển Mỹ Khê, đại lộ Nguyễn Văn Thoại | Những khu vực ven biển, trung tâm quận Sơn Trà có mức giá 40-60 triệu/m² cho nhà mặt tiền | Vị trí vàng này là điểm cộng lớn, nâng giá trị BĐS lên cao. |
| Diện tích & Quy mô | 75 m², 5 tầng, 10 căn hộ (1-2 ngủ) | Nhà mặt tiền tương tự khu vực có từ 60-80 triệu/m², nhưng thường diện tích lớn hơn | Quy mô nhiều phòng cho thuê là lợi thế tăng dòng tiền nhưng diện tích nhỏ hơn mức phổ biến. |
| Giá đề xuất | 17,7 tỷ (tương đương ~236 triệu/m²) | Giá trung bình nhà mặt tiền ven biển Sơn Trà hiện khoảng 40-60 triệu/m² | Giá đề xuất cao gấp 4-5 lần mặt bằng chung, cần kiểm chứng dòng tiền & tiềm năng khai thác thực tế. |
| Dòng tiền cho thuê | 110 triệu/tháng (1,32 tỷ/năm) | Thu nhập cho thuê nhà mặt tiền tương đương 6-8% giá trị căn hộ | Lợi suất khoảng 7,4%/năm, khá hấp dẫn so với mặt bằng chung. |
| Pháp lý & Tình trạng | Sổ đỏ, PCCC, hoàn công đầy đủ, mới xây dựng | Pháp lý minh bạch là điểm cộng lớn | Giảm thiểu rủi ro pháp lý, thuận tiện giao dịch. |
Kết luận và đề xuất
Giá 17,7 tỷ đồng là mức giá khá cao so với thị trường khu vực, tuy nhiên nếu xét về vị trí đắc địa, tính pháp lý đầy đủ và khả năng sinh lời ổn định 110 triệu/tháng thì mức giá này có thể chấp nhận được với nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền và vị trí du lịch trọng điểm.
Nếu bạn muốn mua với chi phí hợp lý hơn, có thể thương lượng mức giá giảm khoảng 10-15% (tương đương 15 – 16 tỷ đồng) dựa trên các luận điểm sau:
- Giá thị trường nhà mặt tiền khu vực Sơn Trà phổ biến từ 40-60 triệu/m², tương đương 3-4 tỷ cho 75m².
- Giá hiện tại cao gấp 4-5 lần mặt bằng, cần đánh giá thêm rủi ro kinh doanh cho thuê theo ngày/tháng.
- Khả năng tăng dòng tiền cho thuê không thể đảm bảo vượt trội trong dài hạn khi thị trường có biến động.
Bạn có thể trình bày với chủ nhà:
“Chúng tôi đánh giá cao vị trí và tiềm năng dự án, tuy nhiên để đảm bảo rủi ro đầu tư và khả năng sinh lời bền vững, mức giá khoảng 15 tỷ sẽ phù hợp hơn với thị trường và điều kiện tài chính hiện tại. Với mức giá này, chúng tôi cam kết giao dịch nhanh chóng và minh bạch.”
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ dòng tiền thực tế, hợp đồng cho thuê hiện tại và khả năng duy trì công suất phòng.
- Đánh giá chi phí quản lý, bảo trì tòa nhà, thuế và các chi phí vận hành khác.
- Xem xét biến động thị trường du lịch Đà Nẵng ảnh hưởng đến nhu cầu thuê căn hộ ngắn hạn và dài hạn.
- Đảm bảo pháp lý đầy đủ, không có tranh chấp và các ràng buộc pháp lý phát sinh.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia tài chính và luật sư trước khi ký kết hợp đồng.
