Nhận định mức giá bất động sản tại Đường Hương Lộ 3, Quận Bình Tân
Với diện tích đất 41m² và diện tích sử dụng 79m², nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi rộng 6m, vị trí gần Aeon Mall Tân Phú và Celedon City, giá chào bán 3,99 tỷ đồng tương đương khoảng 97,32 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Tân hiện nay.
Phân tích chi tiết về mức giá
Để đánh giá mức giá này có hợp lý hay không, ta so sánh với các sản phẩm nhà ở cùng phân khúc, cùng khu vực và điều kiện tương tự trong thời gian gần đây:
| Tiêu chí | Nhà tại Hương Lộ 3 (BĐS đang xem) | Nhà tương tự khu Bình Tân (Tham khảo Q2/2024) | Nhà tương tự gần Aeon Mall Tân Phú (Tham khảo Q1/2024) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 41 | 40 – 45 | 38 – 42 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 79 | 75 – 85 | 70 – 80 |
| Loại nhà | Nhà 2 tầng, hẻm xe hơi | Nhà 1-2 tầng, hẻm xe hơi | Nhà 2 tầng, hẻm xe hơi rộng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,99 (giá chào) | 3,2 – 3,6 | 3,6 – 3,8 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 97,32 | 78 – 90 | 85 – 92 |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích & vị trí | Gần Aeon Mall, Celedon City, hẻm 6m xe hơi tránh | Gần trung tâm quận Bình Tân, hẻm xe hơi | Gần Aeon Mall Tân Phú, hẻm rộng |
Nhận xét về mức giá 3,99 tỷ đồng
Mức giá 3,99 tỷ đồng cho nhà này là cao hơn khoảng 10-20% so với các bất động sản tương tự trong khu vực. Mặc dù vị trí có nhiều tiện ích, hẻm rộng 6m thuận tiện xe hơi, nhà mới đẹp và hoàn công đầy đủ nhưng mức giá này vẫn vượt ngưỡng phổ biến tại Bình Tân.
Vì vậy, giá này chỉ hợp lý nếu người mua đánh giá rất cao vị trí sát ranh Tân Phú, tiện ích liền kề như Aeon Mall, Celedon City cùng với nhà mới xây dựng, nội thất đầy đủ, sổ hồng pháp lý rõ ràng, có thể dọn vào ở ngay mà không cần sửa chữa.
Đề xuất giá hợp lý và tư vấn thương lượng
Căn cứ vào bảng so sánh và thực tế thị trường, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 3,6 – 3,7 tỷ đồng để đảm bảo tính cạnh tranh và phù hợp mặt bằng giá khu vực.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Khu vực Bình Tân và gần Aeon Mall Tân Phú hiện có nhiều sản phẩm tương tự với mức giá thấp hơn 10-15%.
- Nhà có diện tích nhỏ, giá/m² cao khiến chi phí đầu tư tăng, ảnh hưởng khả năng thanh khoản và cho thuê sau này.
- Tham khảo giá thực tế các căn nhà tương tự đã giao dịch thành công với mức giá 3,6 – 3,7 tỷ đồng.
- Nhấn mạnh nhu cầu mua nhanh, thanh toán sòng phẳng để thuyết phục giảm giá hợp lý.
Với cách tiếp cận này, việc chủ nhà đồng ý điều chỉnh giá xuống khoảng 3,65 tỷ đồng là khả thi, giúp người mua có được giá tốt, đồng thời người bán dễ dàng giao dịch trong thị trường hiện nay.
