Nhận định mức giá
Giá 3,65 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng diện tích sử dụng 17 m² tại phố Tôn Đức Thắng, Quận Đống Đa, Hà Nội là mức giá khá cao, tương đương khoảng 214,71 triệu đồng/m². Đây là mức giá phổ biến ở các khu vực trung tâm quận Đống Đa, đặc biệt với nhà lô góc, hai mặt thoáng, hẻm rộng 3,5m có thể đỗ xe máy, gần phố chính chỉ 25m và đang cho thuê kinh doanh ổn định.
Tuy nhiên, với diện tích quá nhỏ (17 m²) và mặt tiền chỉ 3m, giá này phù hợp với nhà đầu tư hoặc khách hàng có nhu cầu vừa ở vừa khai thác kinh doanh nhỏ lẻ, hoặc mua để tích luỹ tài sản tại khu vực trung tâm. Với người mua để ở thuần túy, diện tích nhỏ sẽ là hạn chế lớn về không gian sinh hoạt.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản hiện tại | Mức giá tham khảo khu vực Đống Đa |
|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 17 m² | Thông thường 30–50 m² cho nhà ngõ trong khu vực trung tâm |
| Giá/m² | 214,71 triệu/m² | 150–250 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích |
| Tổng giá | 3,65 tỷ | 2,5–4 tỷ cho các căn nhà nhỏ ở vị trí gần phố chính |
| Vị trí | Ngõ rộng 3,5m, cách phố chính 25m, lô góc, 2 mặt thoáng | Ưu thế lớn so với nhà trong ngõ nhỏ, ngõ cụt |
| Tiện ích | Cho thuê kinh doanh ổn định, nhà xây 3 tầng chắc chắn, 2 phòng ngủ, 2 WC | Tiện ích tương đương nhà cùng phân khúc |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ chính chủ, nhà nở hậu | Yếu tố pháp lý tốt, ít rủi ro |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xem xét kỹ pháp lý và sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch.
- Kiểm tra tình trạng xây dựng, hiện trạng nhà có thực sự phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc kinh doanh.
- Đánh giá khả năng sinh lời nếu mua để cho thuê hoặc kinh doanh.
- Xem xét phương án tài chính cá nhân, giá cao so với diện tích nhỏ nên cần cân nhắc kỹ.
- Thương lượng giá dựa trên thực tế thị trường và tình trạng nhà, có thể đề xuất giảm giá khoảng 5-10% so với giá niêm yết.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn có thể là khoảng 3,3 – 3,5 tỷ đồng để cân bằng giữa vị trí, diện tích nhỏ và khả năng khai thác.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Diện tích sử dụng nhỏ, khó mở rộng, hạn chế công năng sử dụng so với nhiều căn nhà khác cùng khu vực.
- Phải tốn thêm chi phí cải tạo, sửa chữa nếu có nhu cầu nâng cấp để sinh hoạt hoặc kinh doanh hiệu quả hơn.
- Thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn nhà gần trung tâm, nên giá cần hợp lý để nhanh chóng thanh khoản.
- Đề nghị thanh toán nhanh, không qua trung gian để giảm chi phí và rủi ro cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá này, đây sẽ là thương vụ hợp lý cho cả hai bên trong bối cảnh thị trường BĐS trung tâm Hà Nội đang có nhiều biến động và cạnh tranh.
