Nhận định mức giá 140 tỷ đồng cho tòa nhà 2 mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh, Phường Phú Hữu, Quận 9
Với diện tích đất công nhận 1.670 m², kết cấu hầm + 7 lầu, tổng diện tích sàn khoảng 2.300 m², tọa lạc trên đường Nguyễn Duy Trinh rộng 30m, đây là một bất động sản có vị trí chiến lược tại Thành phố Thủ Đức, khu vực đang phát triển nhanh với nhiều dự án hạ tầng lớn và tiềm năng tăng giá nhờ quy hoạch mở rộng đường vào năm 2026.
Mức giá 140 tỷ đồng cho tòa nhà này là có thể xem là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại, nếu xét đến các yếu tố tiềm năng và đặc điểm sản phẩm.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang bán | Bất động sản tham khảo cùng khu vực |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Duy Trinh, 2 mặt tiền, phường Phú Hữu, Quận 9 (TP. Thủ Đức) | Tuyến đường chính trong khu vực Phú Hữu, gần các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai 3, hồ trung tâm, khu đô thị mới |
| Diện tích đất công nhận | 1.670 m² (chiều ngang 19m, chiều dài 99m, nở hậu 21m) | Thường dao động 500 – 2.000 m² |
| Diện tích sàn xây dựng | ~2.300 m² (hầm + 7 tầng) | Thông thường 1.000 – 3.000 m² tùy kết cấu và mục đích sử dụng |
| Giá đề xuất | 140 tỷ đồng (~83,8 triệu/m² đất công nhận) | Giá thị trường nhà mặt tiền đường lớn tại khu vực này dao động từ 60 – 100 triệu/m² đất tùy vị trí và kết cấu |
| Tiềm năng cho thuê | Trường trung cấp đề xuất thuê 450 triệu/tháng (~5,4 tỷ/năm) | Thu nhập cho thuê khu vực trung tâm từ 3 – 6 tỷ/năm tùy loại hình kinh doanh |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng rõ ràng, không ràng buộc vay | Pháp lý đầy đủ, minh bạch là yêu cầu quan trọng |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định xuống tiền
Giá 140 tỷ đồng tương đương khoảng 83,8 triệu đồng/m² đất công nhận, nằm trong mức cao nhưng không vượt trội so với mặt bằng giá khu vực đường Nguyễn Duy Trinh và các tuyến đường lớn xung quanh có dự án mở rộng và phát triển hạ tầng mạnh mẽ.
Ưu điểm lớn là tòa nhà có kết cấu hoàn chỉnh, hiện đại, phù hợp đa dạng mục đích sử dụng như kinh doanh cà phê, trường học, showroom hoặc cho thuê nguyên tòa với thu nhập tiềm năng khoảng 450 triệu/tháng. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro đầu tư và tạo dòng tiền ổn định.
Cần lưu ý kỹ các yếu tố sau:
- Xác minh chính xác tiến độ quy hoạch mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh để đảm bảo giá trị tăng lên trong tương lai.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, hiện trạng công trình, không có tranh chấp, bảo đảm thuận tiện hỗ trợ vay vốn.
- Thẩm định lại giá cho thuê thực tế, đối chiếu với các khách thuê tiềm năng khác.
- Đánh giá chi phí bảo trì, sửa chữa, vận hành tòa nhà trong trường hợp mua để kinh doanh hoặc cho thuê.
Đề xuất về mức giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường và tiềm năng, mức giá có thể thương lượng giảm khoảng 5-10% để tạo biên độ lợi nhuận tốt hơn, tức khoảng 126 – 133 tỷ đồng. Lý do thuyết phục chủ nhà bao gồm:
- Thanh khoản bất động sản diện tích lớn thường không cao, cần gia tăng sức hấp dẫn bằng giá hợp lý hơn.
- Chi phí sửa chữa bảo trì và vận hành tòa nhà lâu năm có thể phát sinh.
- Thời gian thực hiện quy hoạch mở rộng đường còn dài (dự kiến 2026), rủi ro thay đổi quy hoạch hoặc chậm tiến độ.
- Khả năng thu hút khách thuê khác ngoài trường trung cấp chưa đảm bảo chắc chắn.
Khi thương lượng, nên nhấn mạnh đến tính minh bạch pháp lý, tiềm năng khai thác lâu dài và mong muốn mua nhanh để chủ nhà dễ đồng ý giảm giá nhằm đạt thỏa thuận đôi bên cùng có lợi.
Kết luận
Giá 140 tỷ đồng là mức hợp lý trong điều kiện thị trường hiện tại và tiềm năng phát triển khu vực. Tuy nhiên nên cân nhắc kỹ về thanh khoản, chi phí duy trì và thời gian quy hoạch để đưa ra mức giá đề xuất thấp hơn nhằm tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư. Nếu bạn có kinh nghiệm vận hành hoặc khai thác tốt tòa nhà, mức giá này có thể chấp nhận được; nếu chưa, hãy thương lượng để giảm giá.