Nhận định mức giá
Giá 11,8 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng, 14 phòng tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Đà Nẵng là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay, đặc biệt khi xét đến vị trí đắc địa gần các trường đại học lớn, tiềm năng cho thuê phòng trọ cao và dòng tiền thuê ổn định khoảng 60 triệu/tháng. Với tỷ suất lợi nhuận khoảng 6%/năm, đây là một mức sinh lời hấp dẫn đối với bất động sản đầu tư cho thuê tại khu vực này.
Điều kiện pháp lý đầy đủ, sổ hồng rõ ràng, hoàn công xong, cùng với việc tòa nhà mới xây 100% và được trang bị nội thất đầy đủ cũng góp phần làm tăng giá trị và tính thanh khoản của bất động sản.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Tham khảo thị trường thực tế tại Đà Nẵng | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Hữu Thọ, phường Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, gần các trường đại học lớn (Ngoại Ngữ, Đông Á, Kiến Trúc) | Khu vực Cẩm Lệ và lân cận là trung tâm giáo dục, dân cư đông đúc, giá nhà mặt tiền từ 100-130 triệu/m² tùy vị trí | Vị trí thuận lợi, khu vực có nhu cầu thuê cao, giúp tăng giá trị và khả năng sinh lời. |
| Diện tích và cấu trúc | 100m², ngang 5m, 5 tầng, 14 phòng (3 tầng 4 phòng mỗi tầng), sân thượng, sân phơi, chỗ để xe hơi | Các tòa nhà căn hộ mini, nhà trọ cho thuê khu vực này thường có diện tích từ 80-120m², xây 3-5 tầng, số phòng tương tự, giá xây dựng hoàn thiện khoảng 8-10 tỷ đồng | Quy mô và thiết kế hợp lý, đáp ứng nhu cầu cho thuê sinh viên và người lao động. |
| Giá bán | 11,8 tỷ đồng (tương đương ~118 triệu/m²) | Giá đất và nhà mặt tiền khu vực này dao động trung bình 100-130 triệu/m² tùy vị trí và tình trạng bất động sản | Giá chào bán nằm trong khoảng giá thị trường, không quá cao so với giá trị thực tế. |
| Dòng tiền cho thuê | 60 triệu/tháng (720 triệu/năm), tỷ suất ~6%/năm | Thu nhập cho thuê khu vực tương tự dao động 5-7%/năm tùy điều kiện vận hành và khai thác | Dòng tiền ổn định, tỷ suất sinh lời phù hợp với đầu tư cho thuê. |
| Pháp lý & hoàn công | Sổ hồng, hoàn công đầy đủ, phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn | Nhiều bất động sản cho thuê tại Đà Nẵng gặp khó khăn pháp lý, không hoàn công đủ gây rủi ro | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro khi đầu tư. |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh lại tính pháp lý chi tiết, bản chính sổ đỏ/hồng và giấy phép xây dựng, hoàn công để tránh rủi ro về sau.
- Kiểm tra tình trạng thực tế tòa nhà, chất lượng xây dựng, nội thất đi kèm, hệ thống điện nước và phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá kỹ dòng tiền thực tế cho thuê: mức độ lấp đầy phòng, hợp đồng thuê hiện tại, khách thuê ổn định hay không.
- Xem xét khả năng tăng giá trị bất động sản trong tương lai dựa trên quy hoạch và phát triển khu vực xung quanh.
- Thương lượng giá có thể xuống dưới 11,8 tỷ nếu phát hiện chi tiết cần sửa chữa hoặc cải tạo.