Check giá "HP-491 SHOP 2 MẶT TIỀN TRỤC CHÍNH 51M CƠ HỘI HIẾM"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất 100 m², xây dựng 4 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 332,4 m², tọa lạc trên mặt tiền rộng 5 m, đường lớn 51 m, vị trí trung tâm khu Vinhomes Royal Island, Hải Phòng. Giá chào bán là 12 tỷ đồng, tương đương đơn giá khoảng 36 triệu đồng/m² sàn (12 tỷ / 332,4 m²).

So sánh với giá đất nền khu vực Thủy Nguyên nói chung, đất mặt tiền tại các tuyến đường lớn như đường Thủy Sơn, đặc biệt tại dự án Vinhomes Royal Island, giá đất nền dao động từ 100-130 triệu/m² đất thô, tùy vị trí. Tuy nhiên, đây là căn nhà xây 4 tầng, chuẩn shop thương mại nên giá trị xây dựng và khai thác cũng rất quan trọng.

Chi phí xây dựng mới hiện nay để xây 4 tầng với tổng 332,4 m² sàn, tính theo giá xây thô + hoàn thiện khoảng 6.5 triệu/m², thì tổng chi phí xây dựng vào khoảng 2,16 tỷ đồng. Giá đất 100 m² nếu tính theo giá chào thị trường khoảng 110 triệu/m² đất thì giá đất đã vào khoảng 11 tỷ đồng. Tổng giá trị hợp lý nếu xây mới là khoảng 13,2 tỷ đồng.

Như vậy, mức giá 12 tỷ đồng hiện tại thấp hơn giá thị trường xây mới khoảng 10-15%, thể hiện mức giá khá sát với giá trị thực, không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí đắc địa: 2 mặt tiền trước sau trên đường lớn 51 m, thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê thương mại.
• Hướng Tây – Nam: phù hợp với phong thủy và tận hưởng ánh sáng tự nhiên buổi chiều, ban công rộng thoáng.
• Thiết kế chuẩn shop thương mại 4 tầng: tối ưu khai thác kinh doanh, cho thuê hoặc giữ tài sản.
• Vị trí trung tâm kết nối với phố đi bộ, trường học, quảng trường, bãi xe và Vincom: nơi tập trung dòng khách hàng và lưu lượng lớn, tăng tiềm năng sinh lời.
• Sổ đỏ/ sổ hồng pháp lý rõ ràng: giảm thiểu rủi ro giao dịch.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn này phù hợp nhất để kết hợp kinh doanh thương mại và cho thuê dòng tiền. Với vị trí 2 mặt tiền đường lớn và thiết kế 4 tầng, chủ sở hữu có thể khai thác làm cửa hàng, showroom hoặc cho thuê mặt bằng thương mại, đảm bảo dòng tiền ổn định. Ngoài ra, giữ lại để đầu tư dài hạn nhờ tiềm năng tăng giá từ khu vực Vincom và Royal Island.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ/sổ hồng chính chủ, không tranh chấp.
• Xem xét tình trạng xây dựng thực tế, kiểm tra kết cấu nhà, chất lượng thi công 4 tầng.
• Đánh giá kỹ hướng nhà Tây – Nam có phù hợp với phong thủy của người mua hay không.
• Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đảm bảo không có kế hoạch giải tỏa hoặc thay đổi quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sử dụng.
• Do là khu vực trung tâm sầm uất, cần kiểm tra vấn đề tiếng ồn, giao thông, chỗ đỗ xe cho khách thuê kinh doanh.

Kết luận: Với mức giá 12 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng mặt tiền 5 m, diện tích đất 100 m² tại trung tâm Vinhomes Royal Island trên đường lớn 51 m, đây là mức giá hợp lý, thậm chí có thể xem là ưu đãi so với tiềm năng khai thác đa dạng và vị trí đắc địa. Người mua nếu có nhu cầu kinh doanh hoặc đầu tư giữ tài sản dài hạn nên cân nhắc xuống tiền sớm để tránh bị đẩy giá. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý và thực trạng nhà trước khi quyết định cuối cùng.