Nhận xét tổng quan về mức giá 1,49 tỷ đồng cho nhà tại hẻm 2174/24, Đường Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè
Nhà được chào bán với diện tích 25 m² (5×5 m), gồm 1 trệt 2 lầu, 2 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, hiện trạng đã có hợp đồng cho thuê. Giá bán đưa ra là 1,49 tỷ đồng, tương đương khoảng 59,6 triệu đồng/m². Giấy tờ pháp lý là sổ chung hoặc công chứng vi bằng.
Đánh giá mức giá này là khá cao so với mặt bằng chung khu vực Nhà Bè. Dưới đây là phân tích chi tiết dựa trên các dữ liệu thị trường gần đây và đặc điểm bất động sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm 2174/24, Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè | 25 | Nhà ngõ, 1 trệt 2 lầu, 2PN, 3WC | 1,49 | 59,6 | Hợp đồng cho thuê, sổ chung | 2024 |
| Đường Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè (hẻm xe hơi) | 40 | Nhà phố 1 trệt 1 lầu | 2,2 | 55 | Sổ hồng riêng, vị trí hẻm lớn, gần trung tâm hành chính | 2024 |
| Đường Lê Văn Lương, Nhà Bè | 30 | Nhà 1 trệt 2 lầu, 3PN | 1,5 | 50 | Sổ hồng riêng, hẻm xe máy | 2024 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè | 35 | Nhà phố 1 trệt 1 lầu | 1,7 | 48,5 | Sổ hồng riêng, đường lớn | 2024 |
Nhận định về giá
So với các bất động sản tương tự trong khu vực Nhà Bè, mức giá 59,6 triệu đồng/m² là khá cao, đặc biệt khi diện tích nhỏ chỉ 25 m² và pháp lý là sổ chung hoặc công chứng vi bằng, chưa phải sổ hồng riêng. Các căn nhà có diện tích lớn hơn, pháp lý rõ ràng hơn và hẻm xe hơi hay đường lớn có giá dao động từ 48,5 đến 55 triệu đồng/m².
Yếu tố hợp đồng cho thuê hiện tại là điểm cộng, giúp nhà có nguồn thu nhập ổn định, tuy nhiên điều này không đủ bù đắp cho giá bán vượt trội so với thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
- Đề xuất giá hợp lý: Khoảng 1,25 tỷ đồng (tương ứng 50 triệu đồng/m²) là mức giá sát với mặt bằng chung, có tính đến diện tích nhỏ, pháp lý chưa hoàn chỉnh và vị trí trong hẻm nhỏ.
- Cách thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh các căn tương tự có pháp lý sổ hồng riêng, diện tích lớn hơn, vị trí hẻm rộng hơn đang được giao dịch với mức giá thấp hơn.
- Lưu ý rủi ro và khó khăn khi bán nhà có sổ chung hoặc công chứng vi bằng, gây giảm sức hấp dẫn với người mua tiềm năng.
- Đề cao hợp đồng cho thuê hiện tại như một điểm cộng, tuy nhiên so sánh với lợi nhuận tiềm năng khi giá bán hợp lý hơn sẽ thu hút nhiều người mua hơn.
- Đưa ra đề nghị thăm dò thiện chí, sẵn sàng giao dịch nhanh nếu chủ nhà chấp nhận mức giá đề xuất.
Kết luận
Mức giá 1,49 tỷ đồng cho căn nhà tại hẻm 2174/24, Đường Huỳnh Tấn Phát là cao so với mặt bằng thị trường Nhà Bè hiện nay, đặc biệt với diện tích nhỏ và pháp lý chưa là sổ hồng riêng. Nếu có thể thương lượng xuống khoảng 1,25 tỷ đồng, nhà sẽ có sức cạnh tranh cao hơn và phù hợp với giá trị thực tế thị trường.
