Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà diện tích đất 23m², diện tích sử dụng 100m² (3.7x6m, 1 trệt + 3 lầu + sân thượng) tại hẻm xe hơi 3m, phường 11, Bình Thạnh có giá chào 5,68 tỷ đồng, tương đương 246,96 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực hẻm Lê Quang Định, nơi giá nhà hẻm xe hơi thường dao động khoảng 150-180 triệu/m² đối với nhà xây mới hoặc nhà đẹp.
Nhà xây BTCT kiên cố, 3 phòng ngủ master, 3 WC, nội thất cao cấp full đồ, pháp lý sạch, hoàn công đủ là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ chỉ 23m², hẻm 3m dù xe hơi vào được nhưng khá chật, không có sân trước rộng rãi. Nếu xây mới, chi phí xây khoảng 6-7 triệu/m² cho 100m² sẽ rơi vào 600-700 triệu đồng, chưa tính nội thất và hoàn thiện, do vậy giá đất thực tế khoảng 5 tỷ, tức hơn 217 triệu/m² đất – cao so với mức chung.
Nhận xét về giá: Giá chào đang bị đẩy cao khoảng 25-30% so với giá trị thực dựa trên vị trí hẻm và diện tích đất nhỏ. Người mua cần thận trọng, không nên vội xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 3m thẳng, sạch, cách mặt tiền chỉ 2 căn, thuận tiện đi lại hơn hẻm nhỏ hoặc hẻm cụt.
- Nhà xây kiên cố, BTCT, có sân thượng và giếng trời thoáng sáng, phù hợp với gia đình cần không gian rộng rãi trong khu vực trung tâm Bình Thạnh.
- Full nội thất cao cấp tặng kèm là ưu điểm tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người mua.
- Khu dân cư hiện hữu, không vướng quy hoạch lộ giới, an ninh tốt, yên tĩnh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ cao cấp do vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ và nội thất hiện đại. Với diện tích nhỏ, đầu tư xây lại để tăng diện tích sử dụng sẽ hạn chế do diện tích đất nhỏ và hẻm hạn chế chiều rộng xe ra vào.
Không phù hợp làm kho xưởng hoặc kinh doanh lớn do hẻm nhỏ và diện tích hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 334 Lê Quang Định) | Đối thủ 2 (Hẻm Nguyễn Văn Đậu, P11) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 23 | 25 | 30 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 100 | 90 | 110 |
| Hẻm xe hơi (rộng) | 3m, xe hơi vào | 3m, xe hơi vào | 4m, xe hơi vào |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công đủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Giá chào (tỷ) | 5,68 | 5,2 | 6,0 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 246,96 | 230 | 272,73 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm có thật sự thuận tiện cho xe hơi lớn, khả năng quay đầu xe và tránh tắc nghẽn.
- Xác minh tính pháp lý sổ đất, kiểm tra có bị vướng quy hoạch nhỏ lẻ hoặc hẻm mở rộng trong tương lai không.
- Kiểm tra kết cấu nhà cũ: dù BTCT kiên cố nhưng cần kiểm tra thấm dột, hư hỏng kết cấu, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra phong thủy: nhà hẻm nhỏ, không có sân vườn, có thể gây cảm giác bí bách với một số gia chủ.
- Đo đạc lại diện tích thực tế tránh sai sót và đảm bảo diện tích xây dựng đúng giấy tờ.
