Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 7x16m, công nhận 100m² tại khu vực Lê Trọng Tấn, Sơn Kỳ, Quận Tân Phú đang được rao bán với giá 10,8 tỷ đồng, tương đương 108 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà hẻm tại khu vực này.
Nhà thuộc loại nhà nát, hẻm xe hơi (khá thuận tiện đi lại), chưa có thông tin rõ về kết cấu nhưng với định danh “nhà nát” thì chi phí cải tạo hoặc xây mới là điều bắt buộc. Theo khảo sát thị trường, chi phí xây mới hoàn thiện hiện nay dao động từ 6-7 triệu/m² sàn, ước tính xây mới nhà 2 tầng khoảng 12 triệu đồng/m² diện tích sàn (bao gồm phát sinh). Nếu xây mới trên diện tích 100m², tổng chi phí xây dựng khoảng 1,2-1,4 tỷ đồng. Như vậy, giá đất thực tế tạm tính khoảng 9,4 – 9,6 tỷ đồng (sau khi trừ chi phí xây dựng).
So sánh với giá đất nền cùng khu vực Sơn Kỳ và các con đường lân cận, giá đất trung bình dao động 80-95 triệu/m², nhà mặt tiền hẻm xe hơi giá thường dao động 90-100 triệu/m². Vì vậy, mức giá này đang được đẩy cao hơn ít nhất 10-15% so với giá trị thị trường cùng loại.
Nhận xét: Giá chào bán đang bị đẩy cao khoảng 10-15% so với mặt bằng, chưa tính đến chi phí sửa chữa lại căn nhà nát này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Góc 2 mặt tiền hẻm: Đây là lợi thế lớn, tạo điều kiện thuận tiện cho việc kinh doanh nhỏ, hoặc xây dựng lại với thiết kế lấy sáng và thông gió tốt.
- Hẻm xe hơi: Thuận tiện cho việc đậu xe, giao thông thuận lợi so với các hẻm nhỏ khác trong khu vực.
- Vị trí tại Lê Trọng Tấn – Sơn Kỳ: Khu vực đang phát triển, có tiềm năng tăng giá đất trong tương lai.
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ, giúp giảm rủi ro về mặt pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để đầu tư xây mới. Với diện tích đất rộng, vị trí góc hẻm 2 mặt tiền, người mua có thể xây dựng căn nhà mới theo thiết kế hiện đại, tăng giá trị sử dụng và khả năng cho thuê hoặc bán lại trong tương lai.
Ngoài ra, có thể khai thác ngắn hạn bằng cách sửa chữa nhẹ để cho thuê, nhưng giá cho thuê hiện nay không thực sự cao để bù đắp chi phí cải tạo lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Trọng Tấn, hẻm xe hơi) | Đối thủ 2 (Sơn Kỳ, hẻm nhỏ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 | 90 | 100 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 10.8 | 8.1 | 7.5 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 108 | 90 | 75 |
| Loại nhà | Nhà nát, hẻm xe hơi, góc 2 mặt tiền | Nhà mới, hẻm xe hơi | Nhà cũ, hẻm nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà cũ: thấm dột, nứt tường, móng yếu.
- Xác minh quy hoạch xung quanh để tránh bị ảnh hưởng bởi dự án lớn hoặc quy hoạch đường mới làm giảm giá trị.
- Kiểm tra kỹ độ rộng hẻm và khả năng quay đầu xe tại vị trí góc 2 mặt tiền.
- Đánh giá phong thủy của nhà do nằm ở góc hẻm, tránh các yếu tố gây bất lợi cho gia chủ.
- Xác minh tính xác thực của giấy tờ, tránh rủi ro về pháp lý dù đã có sổ.
![[1013] 🔥🔥🔥NHÀ HẺM TRỊNH ĐÌNH TRỌNG NỞ HẬU - 2 MẶT HẺM THÔNG THOÁNG](https://cdn.timnhatot.com/img/215403/bad359b9ef99365624f5828a07afb6a3.jpg?class=thumbnail)
