Nhận định tổng quan về mức giá 9,75 tỷ đồng cho lô đất 5x12m tại Đường Nơ Trang Long, Phường 13, Quận Bình Thạnh
Giá chào bán 9,75 tỷ đồng tương đương khoảng 162,5 triệu đồng/m² cho diện tích đất 60 m² tại vị trí hẻm xe hơi 6m, cách mặt tiền Nơ Trang Long, Quận Bình Thạnh vài bước chân. Với tiêu chuẩn đất thổ cư, đã có sổ hồng rõ ràng, hướng Tây Bắc và giấy phép xây dựng cho nhà 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, sân thượng, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các khu vực lân cận.
Phân tích mức giá trong bối cảnh thị trường Quận Bình Thạnh hiện nay
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Đường Nơ Trang Long, P.13, Bình Thạnh (Bất động sản này) | 60 | 9,75 | 162.5 | Hẻm xe hơi 6m, gần MT, đất thổ cư, có sổ, GPXD đầy đủ |
| Đường Nơ Trang Long, P.13, Bình Thạnh (mặt tiền, đất thổ cư) | 60-70 | 7-8 | ~115 – 130 | Mặt tiền, đất thổ cư, có sổ |
| Đường Nguyễn Xí, P.26, Bình Thạnh (hẻm xe hơi nhỏ, đất thổ cư) | 60 | 7,5 | 125 | Hẻm xe hơi nhỏ, đất thổ cư, có sổ |
| Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, P.21, Bình Thạnh (hẻm xe máy, đất thổ cư) | 60 | 6,5 | 108 | Hẻm xe máy, đất thổ cư, có sổ |
Từ bảng trên, có thể thấy giá 162,5 triệu/m² là mức khá cao
Những điểm cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng và giấy phép xây dựng (GPXD) cho phép xây 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, sân thượng là điểm rất thuận lợi, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Cần xác minh kỹ rõ ràng về giới hạn hẻm, quy hoạch tương lai của khu vực, tránh trường hợp bị vướng quy hoạch làm giảm giá trị.
- Chú ý phí hoa hồng 100 triệu đồng ngoài giá bán, cần tính toán kỹ tổng chi phí đầu tư.
- Vị trí hẻm xe hơi 6m tuy thuận tiện nhưng không phải mặt tiền, nên cần đánh giá thực tế về khả năng khai thác cho thuê hoặc xây dựng để ở.
- So sánh thêm với các lô đất gần đó để có thêm cơ sở thương lượng giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho lô đất này nên dao động khoảng 7,5 – 8,5 tỷ đồng tùy theo khả năng thương lượng và điểm mạnh của lô đất (như hẻm xe hơi rộng, vị trí gần mặt tiền chính).
Chiến lược thương lượng:
- Khẳng định điểm mạnh về pháp lý, vị trí và tiện ích.
- Chỉ ra mức giá thị trường hiện tại của các lô đất tương tự trong khu vực, đặc biệt là các lô mặt tiền hoặc hẻm xe hơi nhỏ hơn có giá thấp hơn đáng kể.
- Nhấn mạnh rủi ro nếu mua với giá quá cao so với thị trường dẫn đến khó bán lại hoặc cho thuê.
- Đề xuất mức giá ban đầu thấp hơn (khoảng 7,5 tỷ) và linh hoạt tăng lên đến 8,5 tỷ nếu chủ nhà đồng ý giảm hoa hồng hoặc hỗ trợ một phần chi phí giao dịch.
Kết luận: Nếu bạn là nhà đầu tư hoặc người mua để ở có điều kiện tài chính tốt, vị trí và pháp lý rõ ràng thì mức giá 9,75 tỷ có thể chấp nhận được trong bối cảnh TP.HCM đất ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, nếu bạn muốn mua với giá hợp lý hơn, việc thương lượng giảm giá xuống khoảng 8 tỷ là hoàn toàn khả thi và hợp lý.
