Nhận định mức giá 7,4 tỷ cho nhà 90m² tại Tân Quý, Tân Phú
Mức giá 7,4 tỷ đồng tương đương khoảng 82,22 triệu/m² cho căn nhà diện tích 4m x 23m, diện tích đất 90m², tại phường Tân Quý, quận Tân Phú, Tp. Hồ Chí Minh. Đây là khu vực thuộc trung tâm quận Tân Phú, thuận tiện di chuyển, gần chợ Tân Hương, Tân Quý, và trung tâm thương mại AEON Tân Phú.
Căn nhà hiện trạng là nhà cấp 4, có 2 tầng, nội thất đầy đủ, đang cho thuê, hẻm xe hơi, có giấy tờ pháp lý sổ đỏ rõ ràng. Theo phép xây dựng được cấp, có thể xây dựng thêm hầm, trệt, 3 lầu và sân thượng, giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng khai thác về lâu dài.
So sánh giá thị trường khu vực Tân Phú
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Hiện trạng | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Tân Quý, Tân Phú | 90 | 7,4 | 82,22 | Nhà cấp 4, có thể xây mới | 2024 |
| Phường Tân Sơn Nhì, Tân Phú | 100 | 7,8 | 78 | Nhà 1 trệt 2 lầu, hoàn thiện nội thất | 2024 |
| Phường Phú Thạnh, Tân Phú | 85 | 6,5 | 76,5 | Nhà cấp 4, cần sửa chữa | 2024 |
| Phường Hòa Thạnh, Tân Phú | 90 | 8,2 | 91,1 | Nhà mới xây, 1 trệt 3 lầu, nội thất cao cấp | 2024 |
Phân tích giá cả và đề xuất
Dựa trên bảng so sánh trên, giá 82,22 triệu/m² của căn nhà là mức giá cao so với nhà cấp 4 cần xây mới, tuy nhiên vẫn thấp hơn những căn nhà mới xây, hoàn thiện nội thất cao cấp ở Tân Phú (trên 90 triệu/m²). Khi so với nhà đã hoàn thiện nhiều tầng và nội thất, mức giá này hợp lý nếu xét về vị trí và tiềm năng xây dựng.
Nhà hiện trạng là cấp 4, có thể phải đầu tư thêm để xây mới hoặc sửa chữa; do đó, nếu người mua không có nhu cầu xây dựng lại ngay, giá đề xuất hợp lý hơn khoảng 6,8 – 7 tỷ đồng để bù trừ chi phí xây dựng và thời gian chờ đợi hoàn thiện.
Nếu người mua là nhà đầu tư hoặc người có khả năng xây dựng nhanh, tận dụng được phép xây dựng lên 4 tầng, sân thượng, thì mức giá 7,4 tỷ là có thể chấp nhận được.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Đưa ra các dẫn chứng về giá nhà cấp 4 cần xây dựng mới ở khu vực lân cận có giá thấp hơn để làm cơ sở thuyết phục.
- Nhấn mạnh chi phí phát sinh khi xây dựng mới (xây dựng, thiết kế, cấp phép) để giảm giá mua hợp lý.
- Đề xuất mức giá 6,8 – 7 tỷ với lý do khách quan nhằm thu hút người bán đồng ý nhanh, tránh rủi ro thị trường biến động.
- Khẳng định khả năng thanh toán nhanh, không phát sinh thêm thủ tục để tạo thiện cảm.
Kết luận
Mức giá 7,4 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 90m² tại phường Tân Quý, Tân Phú là mức giá hợp lý nếu người mua có kế hoạch xây dựng mới nhanh chóng. Nếu muốn mua nhà để ở ngay hoặc không muốn phát sinh chi phí xây dựng, mức giá nên được thương lượng xuống còn khoảng 6,8 – 7 tỷ đồng để phù hợp với thực tế thị trường và giá trị hiện tại của căn nhà.
