Thẩm định giá trị thực:
Vị trí mặt bằng kinh doanh ngay tại đường Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà – khu vực ven biển Đà Nẵng rất đắc địa, đặc biệt phù hợp để kinh doanh khách sạn, nhà hàng hoặc dịch vụ du lịch. Diện tích 700 m² khá lớn và phù hợp để khai thác tối đa công suất. Giá thuê 900 triệu/tháng tương đương khoảng 1.286.000 VNĐ/m²/tháng, đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung các mặt bằng kinh doanh tại Sơn Trà và khu vực lân cận, đặc biệt cho thuê nguyên mặt bằng.
Tham khảo giá thuê mặt bằng kinh doanh mặt tiền lớn tại Sơn Trà thường dao động từ 300.000 – 600.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí, công năng và trang thiết bị. Do đó, mức giá 900 triệu/tháng đang bị đẩy lên cao hơn thị trường khoảng 50-70%. Cần xác minh kỹ mức độ hoàn thiện mặt bằng, trang thiết bị và các tiện ích đi kèm để đánh giá có tương xứng hay không.
Nếu đây là khách sạn 4 sao có 95 phòng đi kèm hồ bơi và các tiện ích, giá này có thể hợp lý trong trường hợp mặt bằng cho thuê bao gồm toàn bộ cơ sở vật chất, trang thiết bị vận hành và quyền khai thác lâu dài. Tuy nhiên, mô tả hiện tại chưa rõ ràng về việc thuê trọn gói khách sạn hay chỉ thuê mặt bằng trống. Nếu chỉ thuê mặt bằng không kèm theo trang thiết bị thì mức giá này là quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp sát biển, khu vực tập trung khách du lịch nhiều nhất Đà Nẵng.
- Diện tích lớn 700 m² hiếm có, dễ dàng bố trí sảnh, phòng khách, bãi đậu xe.
- Khách sạn 4 sao với 95 phòng, hồ bơi và tiện ích đi kèm tạo điểm khác biệt lớn so với các mặt bằng thông thường.
- Hợp đồng cho thuê lâu dài, ổn định, phù hợp khách hàng muốn vận hành kinh doanh ngay, không mất thời gian xây dựng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để vận hành kinh doanh khách sạn hoặc resort nhỏ. Với quy mô 95 phòng và hồ bơi, chủ thuê có thể khai thác dòng tiền ổn định từ khách du lịch cao cấp. Nếu chỉ thuê mặt bằng trống thì cần cân nhắc chi phí đầu tư cải tạo và mua sắm trang thiết bị. Ngoài ra, có thể dùng làm văn phòng đại diện hoặc trung tâm dịch vụ du lịch cao cấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Mặt bằng gần biển Mỹ Khê) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Võ Nguyên Giáp, sát biển | Mặt tiền đường Nguyễn Văn Thoại, cách biển 300m | Mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, cách biển 100m |
| Diện tích | 700 m² | 500 m² | 600 m² |
| Giá thuê (VNĐ/tháng) | 900 triệu | 250 – 300 triệu | 400 – 450 triệu |
| Loại hình | Khách sạn 4 sao, 95 phòng, hồ bơi | Mặt bằng kinh doanh đa năng | Mặt bằng kinh doanh, nhà hàng |
| Pháp lý | Đã có sổ, hợp đồng lâu dài | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ ràng nội dung hợp đồng thuê: diện tích, trang thiết bị đi kèm, quyền sử dụng chung (bãi xe, hồ bơi).
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, giấy tờ liên quan đến khách sạn để tránh tranh chấp.
- Xác minh tình trạng hiện tại của phòng ốc, trang thiết bị, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá khả năng tiếp cận và lưu lượng khách du lịch tại khu vực.
- Kiểm tra rủi ro quy hoạch ven biển và các chính sách về phát triển du lịch tại quận Sơn Trà.
Kết luận: Mức giá 900 triệu/tháng cho thuê mặt bằng khách sạn 4 sao diện tích 700 m² tại vị trí đắc địa Võ Nguyên Giáp là mức giá cao vượt trội so với thị trường. Nếu hợp đồng thuê bao gồm toàn bộ cơ sở vật chất, trang thiết bị vận hành và quyền khai thác lâu dài thì có thể xem xét. Tuy nhiên, nếu chỉ là thuê mặt bằng trống hoặc chưa rõ ràng các tiện ích đi kèm, người thuê nên thương lượng giảm giá từ 30-50% hoặc yêu cầu bổ sung điều kiện rõ ràng để tránh rủi ro về chi phí vận hành và đầu tư bổ sung quá lớn.
