Nhận định mức giá 2,25 tỷ cho lô đất 84m² tại Đường Mai Đăng Chơn, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 2,25 tỷ đồng tương đương khoảng 26,79 triệu/m² cho lô đất thổ cư mặt tiền rộng 4m, dài 21m, diện tích 84m² tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng là vừa phải, nằm trong khoảng giá hợp lý nhưng có phần cao nếu so với mặt bằng chung các lô đất tương tự tại khu vực này với vị trí không thuộc mặt tiền đường chính lớn.
Phân tích chi tiết về vị trí và giá thị trường
| Yếu tố | Thông tin lô đất đang xem | Giá tham khảo lô đất tương tự tại Quận Ngũ Hành Sơn |
|---|---|---|
| Diện tích | 84 m² (4m x 21m) | 80-100 m² |
| Giá/m² | 26,79 triệu/m² | 22 – 28 triệu/m² (phụ thuộc đường lớn nhỏ, hướng, tiện ích) |
| Vị trí | Kiệt 479 Mai Đăng Chơn, gần trường học, khu dân cư ổn định | Đường nhỏ, trong kiệt hoặc hẻm từ 3-5m, gần trường học, tiện ích |
| Hướng đất | Đông | Hướng Đông hoặc Nam được ưu tiên giá cao hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ |
Đánh giá mức giá và lưu ý khi xuống tiền
Mức giá đưa ra là hợp lý nếu bạn đánh giá cao vị trí gần trường học, khu dân cư an ninh, đường ô tô hai xe chạy thoải mái. Tuy nhiên, do lô đất nằm trong kiệt 5,5m, mặt tiền 4m hẹp, bạn cần lưu ý các vấn đề sau trước khi quyết định:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: Sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp, không nằm trong quy hoạch hoặc diện tích sử dụng đúng như ghi trên sổ.
- Khả năng phát triển xây dựng: Chiều ngang 4m hơi nhỏ, cần xác định khung pháp lý về chiều cao, mật độ xây dựng phù hợp với nhu cầu sử dụng.
- Đường kiệt 5,5m có đảm bảo dễ dàng di chuyển và tiện ích? Mặc dù có ô tô đi lại, nhưng cần khảo sát thực tế để tránh các bất tiện về giao thông, đỗ xe.
- Thương lượng giá: Dựa trên bảng giá tham khảo, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 2,0 – 2,1 tỷ đồng, tương đương 23,8 – 25 triệu/m².
Đề xuất chiến lược thương lượng giá
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Đường kiệt 5,5m và mặt tiền 4m tương đối nhỏ, sẽ hạn chế khả năng xây dựng và kinh doanh, nên giá cần điều chỉnh phù hợp.
- Giá thị trường các lô đất tương tự ở khu vực này dao động từ 22 – 28 triệu/m², nhưng phần lớn là các lô mặt tiền rộng hơn hoặc đường rộng hơn.
- Phân tích các khoản chi phí phát sinh như chi phí hoàn thiện hạ tầng đường kiệt, chi phí xây dựng theo quy định sẽ cao hơn so với mặt tiền đường lớn.
- Đề nghị mức giá 2,0 – 2,1 tỷ đồng sẽ phù hợp hơn cho cả đôi bên, đảm bảo giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.
Kết luận
Giá 2,25 tỷ đồng là hợp lý nếu bạn ưu tiên vị trí gần trường học và khu dân cư an ninh, chấp nhận diện tích mặt tiền hẹp và nằm trong kiệt nhỏ. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đầu tư lâu dài hoặc phát triển dự án cần diện tích rộng hơn, bạn nên thương lượng để giảm giá xuống mức 2,0 – 2,1 tỷ đồng để tăng tính thanh khoản và hiệu quả sử dụng. Luôn kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng đất trước khi xuống tiền.
