Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m² tại đường Tô Ký, Quận 12 với giá thuê 2,3 triệu/tháng tương đương ~92.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến hoặc hơi cao so với phân khúc phòng trọ mới xây trong khu vực Quận 12, đặc biệt với nhà trống, không nội thất.
Ước tính chi phí thuê phòng trọ chuẩn khu vực Quận 12 thường dao động từ 1,8 triệu đến 2,3 triệu cho các phòng từ 20-30 m², tuy nhiên đa số phòng có nội thất cơ bản. Với phòng trọ mới xây, có cửa sổ thoáng mát, kệ bếp, bồn rửa và tiện ích chung như máy giặt, sân phơi, giá này không quá cao nhưng cũng không quá rẻ.
Nhận xét về giá: Giá thuê 2,3 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không hề rẻ mà cũng không quá đắt, phù hợp với nhóm khách hàng tìm phòng trọ mới, sạch sẽ, tiện nghi cơ bản.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng gác cao mới xây giúp tận dụng diện tích, tạo cảm giác rộng rãi hơn.
- Cửa sổ thoáng mát giúp không khí lưu thông, cải thiện chất lượng sống.
- Kệ bếp và bồn rửa riêng biệt là điểm cộng so với các phòng trọ chỉ có bếp chung.
- Cổng vân tay và giờ giấc tự do rất phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên cần tính linh hoạt.
- Máy giặt và sân phơi đồ chung là tiện ích đáng giá trong khu trọ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với người độc thân, sinh viên hoặc người đi làm cần môi trường sống tiện nghi, an toàn và linh hoạt. Chủ nhà có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn nếu có nhu cầu thay đổi. Không phù hợp để làm kho xưởng hay kinh doanh vì diện tích nhỏ, không có mặt tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tô Ký, Q12) | Đối thủ 2 (Ngã tư Ga, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 2,3 triệu/tháng | 2 triệu/tháng | 2,5 triệu/tháng |
| Nội thất | Nhà trống, kệ bếp, bồn rửa | Đầy đủ nội thất cơ bản | Nhà trống, không có bếp |
| Tiện ích | Máy giặt chung, sân phơi, cổng vân tay | Máy giặt chung, sân phơi | Sân phơi chung, không có cổng vân tay |
| Hướng | Không rõ | Hướng Đông Nam | Hướng Tây Bắc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế chất lượng xây dựng gác cao, đảm bảo không bị thấm dột, chống nóng tốt.
- Xác minh an ninh khu vực và hoạt động cổng vân tay thật sự hiệu quả, tránh rủi ro mất an toàn.
- Xem xét tình trạng máy giặt chung và sân phơi, tránh quá tải hoặc mất vệ sinh.
- Kiểm tra giờ giấc tự do có thực tế và không bị quản lý quá gắt, tránh phiền toái.
- Khảo sát xem phòng có đủ ánh sáng tự nhiên qua cửa sổ, tránh phòng tối hoặc bí bách.
