Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ duplex diện tích 35 m², giá thuê 4,5 triệu/tháng tương đương khoảng 128.571 đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến đối với căn hộ mới 100% tại khu vực Tân Bình, đặc biệt là loại hình duplex có thiết kế 2 tầng bên trong, tạo cảm giác rộng rãi hơn so với căn hộ thông thường cùng diện tích.
So với mặt bằng chung căn hộ tại khu vực Bàu Cát, mức giá này không quá cao, nhất là khi xét đến yếu tố mới xây, nội thất đầy đủ, và giá điện khá ưu đãi (3,9k/kWh). Nếu so sánh với mức giá thuê căn hộ thường (không duplex, diện tích tương đương) dao động từ 3,5 – 4,5 triệu/tháng thì mức này hơi nhỉnh nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được do thiết kế duplex.
Nhận xét về giá: Giá thuê này là hợp lý, không có dấu hiệu bị thổi giá quá cao so với thực tế thị trường khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại Bàu Cát 6, Tân Bình – khu vực có giao thông thuận tiện, gần nhiều tuyến đường lớn như Trường Chinh, Âu Cơ, Lạc Long Quân.
- Thiết kế duplex tạo không gian sử dụng linh hoạt, phù hợp với người độc thân hoặc vợ chồng trẻ muốn có thêm không gian riêng tư.
- Nội thất đầy đủ, máy nước nóng, giặt sấy chung khu vực riêng biệt sạch sẽ – tiện ích đáng giá trong phân khúc căn hộ cho thuê.
- Khu dân cư yên tĩnh, an ninh tốt, phù hợp khách muốn môi trường sống an toàn, tránh ồn ào.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ duplex này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền ổn định. Với mức giá thuê vừa phải và thiết kế hiện đại, chủ nhà có thể dễ dàng tìm khách thuê là các nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc cặp đôi trẻ.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do là căn hộ chung cư và đã mới 100%, không có tiềm năng cải tạo lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Bàu Cát 5) | Đối thủ 2 (Bàu Cát 2) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 35 | 30 | 40 |
| Loại hình | Duplex | Studio | 1PN thường |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 4,5 | 3,8 | 4,7 |
| Nội thất | Full | Đơn giản | Full |
| Tiện ích | Giặt sấy chung, máy nước nóng | Không có | Máy nước nóng |
| Vị trí | Gần nhiều đường lớn, khu yên tĩnh | Gần đường chính, khu đông đúc | Gần trường học, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc và các điều khoản thuê, tránh trường hợp mất cọc hoặc tranh chấp về thời gian thuê.
- Xem xét kỹ nội thất thực tế xem có đúng như quảng cáo “full” và máy nước nóng hoạt động tốt không.
- Kiểm tra hệ thống giặt sấy chung có đủ công suất và vệ sinh thường xuyên hay không.
- Đánh giá môi trường xung quanh thực tế về an ninh và mức độ yên tĩnh, tránh mua nhà ở khu dân cư có tiềm ẩn ồn ào về đêm.
- Kiểm tra kỹ điều kiện về điện, nước, phí dịch vụ quản lý để tránh phát sinh chi phí cao.
