Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kho rộng 450 m² tại đường Chế Lan Viên, P. Tây Thạnh, Q. Tân Phú được cho thuê với giá 41 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 91.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng kho tương đương trong khu vực Tân Phú, giá thuê kho thường dao động từ 70.000 đến 100.000 đồng/m²/tháng, tùy vị trí và kết cấu. Với diện tích lớn 450 m², mức giá này thuộc tầm trung cao, không quá rẻ nhưng vẫn nằm trong khoảng chấp nhận được, đặc biệt nếu kho có kết cấu chắc chắn, thuận tiện giao thông.
Tuy nhiên, cần xem xét kỹ về kết cấu kho (kho mới hay kho cũ), hệ thống điện chiếu sáng, chống thấm, và hạ tầng giao thông. Nếu kho đã cũ hoặc hẻm nhỏ, bị giới hạn lưu thông xe tải lớn thì giá này có thể bị đội lên quá cao so với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn 450 m² phù hợp doanh nghiệp cần lưu trữ hàng hóa số lượng lớn.
- Vị trí tại Tây Thạnh, Tân Phú khá thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa trong nội thành, gần các tuyến đường lớn.
- Đã có sổ pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro tranh chấp.
- Kho rộng, phù hợp làm kho chứa hoặc kết hợp văn phòng nhỏ.
Tuy nhiên, điểm yếu có thể là nếu đường vào kho là hẻm nhỏ hoặc khó quay đầu xe container thì sẽ ảnh hưởng đến vận hành. Cần kiểm tra trực tiếp hạ tầng giao thông cụ thể tại địa chỉ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này phù hợp nhất để doanh nghiệp thuê làm kho chứa hàng hoặc trung chuyển hàng hóa. Nếu có hạ tầng tốt, có thể kết hợp làm kho + văn phòng kho vận.
Với diện tích lớn, không phù hợp để chuyển đổi làm mặt bằng kinh doanh bán lẻ trực tiếp, do không gian rộng và ít tiếp xúc khách hàng.
Ngoài ra, nếu chủ thuê có nhu cầu lâu dài, có thể thương lượng để giảm giá thuê hoặc cải tạo nâng cấp kho để tối ưu chi phí vận hành.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Kho Q.Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 450 m² | 400 m² | 500 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 41 | 35 | 45 |
| Đường vào | Đường chính, hoặc hẻm lớn (chưa rõ) | Hẻm nhỏ, khó quay đầu xe tải lớn | Đường lớn, xe container ra vào thuận tiện |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần trung tâm quận Tân Phú | Cách trung tâm 2km | Gần chợ, tiện giao thông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế đường vào kho có đủ rộng cho xe tải lớn quay đầu không.
- Xem xét tình trạng kho: chống thấm, nền kho, hệ thống cấp điện, chiếu sáng.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, giấy phép sử dụng kho bãi để tránh tranh chấp.
- Đánh giá môi trường xung quanh (có gần khu dân cư gây tiếng ồn, có thuận tiện vận chuyển hay không).
- Xác định rõ thời hạn hợp đồng thuê và điều khoản gia hạn để tránh rủi ro.
Nhận xét: Giá thuê 41 triệu/tháng cho kho 450 m² tại vị trí Tân Phú là mức giá vừa phải, không quá rẻ cũng không quá cao. Nếu kho có hạ tầng tốt, đường vào thuận tiện, có thể xem đây là lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên, nếu đường vào hẻm nhỏ, kho cũ kỹ chưa được bảo trì tốt thì mức giá này là hơi cao, nên thương lượng giảm giá ít nhất 10-15%.
