Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản cho thuê là kho chứa có diện tích 300 m² (10x30m), tọa lạc trên đường Phạm Đăng Giảng, Phường Bình Hưng Hòa, Quận Bình Tân – khu vực có mật độ công nghiệp và kho xưởng phát triển mạnh. Giá thuê đưa ra là 28 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 93.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê kho trong khu vực Bình Tân hiện nay, giá thuê kho mới, có nền gạch sạch sẽ, điện 3 pha dao động từ 80.000 đến 110.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích. Như vậy, giá 93.000 đồng/m²/tháng là mức giá khá hợp lý, không bị đẩy cao quá mức.
Kho không phải nhà cao tầng nên không cần so sánh chi phí xây dựng, tuy nhiên chất lượng nền gạch sạch, điện 3 pha đầy đủ là điểm cộng lớn, giúp tiết kiệm chi phí cải tạo khi vào sử dụng.
Tuy nhiên cần lưu ý kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý đã có sổ, tránh trường hợp chỉ hợp đồng miệng hoặc chưa rõ ràng. Cần xác định rõ ràng diện tích và ranh giới kho để tránh tranh chấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên đường xe tải Phạm Đăng Giảng thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa, đặc biệt với xe tải trọng lớn.
- Kho mới, nền gạch sạch, đảm bảo vệ sinh và an toàn cho hàng hóa, không phải kho cũ hoặc nhà nát.
- Điện 3 pha sẵn sàng cho các ngành nghề cần công suất điện lớn, phù hợp đa dạng ngành nghề kinh doanh.
- Diện tích rộng rãi 300 m² đủ đáp ứng nhu cầu lưu trữ trung bình đến lớn.
- Khả năng thương lượng giá với chủ nhà tạo cơ hội giảm giá hoặc điều khoản thuê ưu đãi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này phù hợp nhất để thuê làm kho chứa hàng hoặc trung chuyển hàng hóa cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh thương mại trong khu vực. Ngoài ra, có thể dùng làm kho bãi cho các ngành nghề logistics, phân phối hoặc kho trung gian cho các shop online.
Do vị trí thuận tiện đường xe tải, dễ ra vào, nên không phù hợp làm văn phòng hay kho xưởng sản xuất có nhiều máy móc thiết bị gây tiếng ồn lớn.
Đây không phải tài sản phù hợp cho việc đầu tư xây dựng lại do đã là kho sẵn có và giá thuê phù hợp cho việc khai thác ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Đường Tân Kỳ Tân Quý) | Đối thủ 2 (Kho Đường Hương Lộ 2) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 300 | 250 | 320 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 28 (93k/m²) | 26 (104k/m²) | 30 (94k/m²) |
| Vị trí | Đường xe tải Phạm Đăng Giảng | Đường xe tải Tân Kỳ Tân Quý | Đường xe tải Hương Lộ 2 |
| Điện | 3 pha | 3 pha | 1 pha |
| Chất lượng kho | Kho mới, nền gạch sạch | Kho mới, nền xi măng | Kho cũ, nền xi măng |
| Khả năng thương lượng | Có | Khó | Có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, xác nhận sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, diện tích đúng như mô tả.
- Kiểm tra hiện trạng kho, nhất là hệ thống điện 3 pha, nền gạch có đảm bảo không bị nứt, thấm ẩm.
- Đánh giá khả năng xe tải lớn ra vào, tránh hẻm nhỏ hoặc khu vực cấm tải trọng lớn.
- Xác định rõ ràng hợp đồng cho thuê, thời hạn, điều khoản tăng giá để tránh tranh chấp sau này.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có thể ảnh hưởng đến việc duy trì hoạt động kho trong tương lai.
Kết luận: Với mức giá 28 triệu/tháng cho kho mới, diện tích 300 m², vị trí thuận tiện đường xe tải cùng trang bị điện 3 pha, đây là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường Bình Tân hiện nay. Tuy nhiên, người thuê cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng kho trước khi chốt.
Nếu quý khách đang có nhu cầu thuê kho trung bình đến lớn và ưu tiên kho mới sạch sẽ, vị trí dễ ra vào xe tải, đây là cơ hội nên cân nhắc xem xét và thương lượng thêm để đạt điều khoản tốt nhất.
