Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho 550m² tại Đường Đào Trí, Quận 7 được chào thuê với giá 50 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 90.909 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung cho thuê kho bãi tại khu vực Quận 7, nơi giá thuê kho thường dao động từ 60.000 đến 85.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu.
Ưu điểm lớn là kho có điện 3 pha và xe container có thể ra tận cửa, rất thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa cồng kềnh. Trần kho thoáng cũng là điểm cộng giúp tận dụng tối đa không gian lưu trữ.
Tuy nhiên, chưa rõ kết cấu cụ thể của kho (kho mới xây hay kho cũ, diện tích sử dụng thực tế có bị chia nhỏ không), nếu kho đã cũ hoặc không có hệ thống chống thấm, chống nóng tốt thì giá thuê này có thể là chưa hợp lý. Chi phí vận hành và bảo trì có thể phát sinh thêm.
Kết luận: Giá thuê hiện tại đang ở mức khá cao, gần sát ngưỡng trên của thị trường cho thuê kho khu vực Quận 7. Người thuê cần thương lượng kỹ để giảm giá hoặc đàm phán các điều khoản hỗ trợ về sửa chữa, bảo trì.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Đào Trí, thuận tiện cho xe container ra vào, phù hợp cho các doanh nghiệp vận tải, kho phân phối.
- Diện tích lớn 550m², phù hợp cho các doanh nghiệp cần lưu trữ số lượng lớn hàng hóa hoặc làm trung tâm phân phối.
- Điện 3 pha đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng máy móc, thiết bị công nghiệp.
- Trần kho thoáng, giúp thoáng mát, giảm chi phí làm mát.
Tuy nhiên, nếu kho nằm trong khu vực có nhiều kho bãi tương tự hoặc hẻm nhỏ cản trở xe lớn quay đầu thì đây là điểm trừ cần kiểm tra thêm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này phù hợp nhất cho doanh nghiệp cần kho trung chuyển hàng hóa, hoặc sản xuất nhẹ cần diện tích lớn và điện 3 pha. Nếu bạn là nhà đầu tư, có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc theo hợp đồng trung gian với các công ty logistics.
Không phù hợp để chuyển đổi sang mục đích khác như văn phòng hoặc kho xưởng sản xuất nặng do chưa có thông tin về giấy phép xây dựng, kết cấu cụ thể.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Quận 7, Đường Nguyễn Thị Thập) | Đối thủ 2 (Kho Quận 7, Đường Lê Văn Lương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 550 m² | 600 m² | 500 m² |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | ~90.909 | 75.000 | 80.000 |
| Điện | 3 pha | 3 pha | 1 pha |
| Tiện xe container | Ra tận cửa | Hẻm lớn xe tải nhỏ | Ra tận cửa |
| Trần kho | Thoáng | Không rõ | Thoáng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu kho: độ bền, chống thấm, chống nóng, hệ thống PCCC.
- Xác định rõ diện tích sử dụng thực tế và có bị chia nhỏ không.
- Kiểm tra giấy phép xây dựng, quy hoạch kho bãi tại khu vực để tránh rủi ro pháp lý.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe container trong khuôn viên hoặc trước mặt bằng.
- Đánh giá tình trạng điện 3 pha hiện hữu, đảm bảo không phát sinh thêm chi phí nâng cấp.
Nhận xét về giá: Giá thuê 50 triệu đồng/tháng là mức cao hơn khoảng 10-20% so với các kho tương tự trong khu vực, do đó người thuê cần thương lượng lại để giảm chi phí hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ thêm về bảo trì, sửa chữa. Nếu không, giá thuê này có thể chưa phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.
