Thẩm định giá trị thực:
Kho xưởng cho thuê diện tích 5.500m² trên QL1A, Thường Tín, Hà Nội, với mức giá 75.000 VNĐ/m²/tháng (chưa VAT) là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung các kho xưởng khu vực ngoại thành Hà Nội hiện nay. Tính ra tổng tiền thuê hàng tháng khoảng 412,5 triệu VNĐ chưa VAT.
Về kết cấu, kho khung Zamil cao 12m, sàn bê tông dày chịu tải xe nâng, PCCC tự động nghiệm thu đầy đủ, sân bãi rộng đỗ xe cont, xe tải thuận tiện, pháp lý sổ đỏ rõ ràng, phù hợp nhiều ngành nghề sản xuất và kho chứa hàng. Đây là điểm cộng lớn.
Tuy nhiên, mức giá thuê 75.000 VNĐ/m²/tháng đang cao hơn khoảng 15-25% so với các kho xưởng tương tự cùng khu vực Thường Tín (thường dao động từ 60.000 – 65.000 VNĐ/m²/tháng). Nếu so sánh với các kho mới xây hoặc kho trong cụm công nghiệp liền kề thì giá này còn có thể cao hơn nữa.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê đang bị đẩy cao hơn mặt bằng thị trường khoảng 20%, người thuê cần thương lượng để có mức giá hợp lý hơn, hoặc cân nhắc thêm yếu tố tiện ích đi kèm để quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền QL1A, đường trước nhà rộng 10m, thuận tiện giao thông vận tải lớn, tiếp cận nhanh Hà Nội và các tỉnh lân cận.
- Kho khung Zamil cao 12m, phù hợp đa dạng loại hàng hóa, cho phép tận dụng chiều cao kho để tối ưu lưu trữ.
- Sàn bê tông chịu tải, có thể chạy xe nâng, thuận tiện cho vận hành kho bãi.
- Pháp lý đầy đủ, giấy tờ sạch, đăng ký ngành nghề kinh doanh rõ ràng, có PCCC tự động đã nghiệm thu, đảm bảo an toàn và hợp pháp.
- Sân bãi rộng, dễ dàng cho xe cont, xe tải lớn ra vào, có bảo vệ vòng ngoài đảm bảo an ninh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này phù hợp nhất với các doanh nghiệp cần kho chứa hàng quy mô lớn hoặc sản xuất sạch sẽ, đặc biệt là các ngành hàng dễ hỏng hóc cần kho cao tầng và kho có hệ thống PCCC hiện đại. Với vị trí và kết cấu này, không phù hợp để làm kho xưởng sản xuất nặng hoặc xưởng có nhiều bụi bẩn, vì kho được quảng cáo sạch sẽ và có hệ thống PCCC tiêu chuẩn.
Với mức giá hiện tại, nếu doanh nghiệp có nhu cầu thuê dài hạn, có thể thương lượng giảm giá để tăng hiệu quả dòng tiền. Với nhà đầu tư cho thuê lại, cần cân nhắc khả năng lấp đầy và hiệu suất khai thác do giá thuê hơi cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho gần QL1A, Thường Tín) | Đối thủ 2 (Kho cụm CN Thường Tín) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 5.500 | 4.800 | 6.000 |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 75.000 | 62.000 | 60.000 |
| Khung kết cấu | Khung Zamil, cao 12m | Khung thép cao 10m | Khung bê tông cốt thép |
| Pháp lý | Sổ đỏ, PCCC tự động | Sổ đỏ, PCCC cơ bản | Sổ đỏ, PCCC đầy đủ |
| Hạ tầng phụ trợ | Sân bãi rộng, bảo vệ | Sân bãi hạn chế | Sân bãi rộng, bảo vệ |
| Vị trí | Mặt tiền QL1A, đường 10m | Hẻm xe tải nhỏ | Gần QL1A, đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại giấy tờ pháp lý, đặc biệt giấy phép xây dựng và nghiệm thu PCCC để đảm bảo không có tranh chấp hoặc vi phạm.
- Kiểm tra chất lượng sàn bê tông, có bị nứt, lún hay không để đảm bảo chịu tải xe nâng và xe trọng tải lớn.
- Đánh giá thực tế hệ thống PCCC tự động đã hoạt động tốt chưa, tránh rủi ro về an toàn cháy nổ.
- Kiểm tra hiện trạng sân bãi, đường nội bộ trong kho có đủ rộng để xe lớn quay đầu và đỗ không bị cản trở.
- Xác minh rõ ràng về thời gian thuê tối thiểu, điều kiện tăng giá thuê hàng năm, và các chi phí phát sinh khác (phí dịch vụ, thuế,…) để tránh phát sinh bất ngờ.
